Si ya utilizaste tu prestación de préstamo para vivienda de la VA, ya hiciste la parte difícil. Calificaste, cerraste el préstamo y has estado pagando desde entonces. Ahora estás considerando refinanciar a una tasa más baja con un VA Interest Rate Reduction Refinance Loan (VA IRRRL), y alguien mencionó una "regla de recuperación de 36 meses". Suena como una letra pequeña diseñada para frenarte. Es casi lo contrario. La regla de recuperación es una barrera de protección que la VA puso en marcha para evitar que un refinanciamiento te cueste silenciosamente más de lo que te ahorraría.
Aquí está la versión en español claro, las matemáticas detrás de esto, y las preguntas que vale la pena hacer antes de firmar.
Qué es la regla de recuperación del VA IRRRL
Un VA IRRRL te permite refinanciar un préstamo existente respaldado por la VA en uno nuevo, generalmente para bajar tu tasa de interés y tu pago mensual. Debido a que el objetivo es ahorrarte dinero, la VA quiere prueba de que los ahorros son reales y de que aparecen razonablemente pronto.
Esa prueba es el requisito de recuperación. En la mayoría de los IRRRL, las comisiones de financiación (funding fee) y los costos de cierre que pagas para refinanciar deben recuperarse por tus ahorros mensuales dentro de 36 meses del cierre. En otras palabras, el dinero que ahorras cada mes debe "devolver" el costo del refinanciamiento en tres años. Si no es así, el préstamo no cumple el estándar, y un prestamista aprobado por la VA no puede cerrarlo tal como está escrito.
Puedes leer la descripción propia de la VA del programa en su página de Interest Rate Reduction Refinance Loan.
Cómo funcionan las matemáticas de 36 meses
El cálculo de recuperación es un problema de división. Tomas los costos totales de comisiones y cierre que estás pagando para hacer el refinanciamiento, luego divides por la cantidad en que disminuye tu pago de principal e interés mensuales. La respuesta es el número de meses que tarda en llegar al equilibrio.
Costos totales de refinanciamiento ÷ ahorros mensuales de principal e interés = meses para recuperar.
Digamos que los costos de cierre que cuentan para el cálculo llegan a $4,800, y tu nuevo préstamo reduce tu pago de principal e interés por $200 al mes. Eso es $4,800 dividido por $200, que es igual a 24 meses. Veinticuatro meses está dentro del límite de 36 meses, así que el préstamo supera la regla con margen de sobra.
Ahora cambia un número. Si esos mismos $4,800 en costos solo redujeron tu pago por $120 al mes, las matemáticas se convierten en $4,800 ÷ $120, o 40 meses. Eso es más de 36, así que el préstamo no cumpliría el estándar de recuperación. La solución no es maquillar el número. Es reducir los costos, encontrar más reducción de tasa, o aceptar que este refinanciamiento en particular no da buen resultado todavía.
Usa tus propias cifras aquí. Extrae tu pago actual de principal e interés de tu estado de cuenta, obtén una estimación escrita del nuevo pago y los costos, y haz la división tú mismo. Si un refinanciamiento vale la pena hacer, los números lo mostrarán claramente.
Qué cuenta en el cálculo y qué no
Aquí es donde vive mucha confusión, así que vale la pena ir con cuidado.
Las matemáticas de recuperación se basan en principal e interés, no en tu pago completo. Tu factura mensual también incluye impuestos sobre la propiedad y seguro de propietarios mantenido en depósito en garantía. Esos montos pueden variar por razones que no tienen nada que ver con tu préstamo, así que la VA mantiene la comparación de recuperación enfocada en la porción de principal e interés.
En el lado de los costos, la VA excluye algunos elementos del cálculo de recuperación. La comisión de financiación (funding fee) de la VA se deja fuera. También lo son los depósitos de depósito en garantía y gastos prepagados como impuestos, seguros y cualquier cuota de asociación de propietarios. Lo que queda, los costos de cierre del prestamista y de terceros, es lo que se divide por tus ahorros mensuales.
Hablando de la comisión de financiación: para un IRRRL es el 0.5% del monto del préstamo, y esa tasa no cambia según tu pago inicial o cuántas veces hayas utilizado tu prestación de la VA antes. Algunos veteranos, incluidos muchos que reciben compensación por discapacidad de la VA, están completamente exentos de la comisión de financiación. La VA detalla la comisión y quién está exento en su página de comisión de financiación y costos de cierre.
Por qué existe la regla
Durante años, algunos refinanciamientos se vendieron con la promesa de un pago más bajo mientras el costo real se escondía en el saldo del préstamo. Un veterano podría terminar refinanciando una y otra vez, pagando comisiones nuevas cada vez, con los ahorros nunca alcanzando realmente. La regla de recuperación, junto con requisitos de antigüedad que establecen un tiempo mínimo antes de que puedas refinanciar, fue diseñada para detener ese patrón.
Hay una segunda protección llamada estándar de beneficio tangible neto que se sitúa junto a ella. Además de recuperar costos dentro de 36 meses, un IRRRL debe dejarte en una posición genuinamente mejor, generalmente una tasa de interés más baja. Las dos reglas funcionan juntas. Una pregunta si los ahorros llegan lo suficientemente rápido. La otra pregunta si hay un beneficio real en absoluto.
Esta es la parte que vale la pena acreditarte por notar. Las personas inteligentes y cuidadosas pueden ser convencidas de refinanciamientos que se ven bien en la primera página y cuestan dinero en la página tres. Las matemáticas a menudo se esconden a propósito. La regla de recuperación las trae de vuelta a la luz.
Qué significa esto para tu decisión
Algunos puntos prácticos se derivan de la regla.
Primero, un punto de equilibrio más largo no es automáticamente malo, pero es información. Un refinanciamiento que se recupera en 14 meses es un mejor trato que uno que se recupera en 35, aunque ambos técnicamente pasen. Cuanto más rápido el reembolso, más pronto cada dólar de ahorros es tuyo para guardar.
Segundo, observa los costos, no solo la tasa. Debido a que los costos de cierre son la parte superior del problema de división, aumentarlos empuja tu equilibrio más lejos. Una tasa ligeramente más alta con costos mucho más bajos puede superar una tasa de fondo rocoso apilada con comisiones. Las matemáticas de recuperación son la herramienta que te dice cuál es cuál.
Tercero, piensa en cuánto tiempo planeas quedarte. Si esperas vender o mudarte dentro de un par de años, incluso un número de recuperación que pase puede no funcionar a tu favor, porque podrías irte antes de que los ahorros lleguen completamente. Si planeas quedarte, un refinanciamiento que se recupera bien dentro de 36 meses puede seguir pagándote durante años.
Cómo lo mira GoodLoan
Ejecutamos las matemáticas de recuperación antes de convencerte de nada, no después. Si un IRRRL no sale claramente adelante para ti, te lo diremos. Decimos que no muy a menudo, y preferimos perder un refinanciamiento a meterte en uno que no te devuelva nada.
Como prestamista aprobado por la VA, te guiaremos a través de tu pago actual, el nuevo pago, los costos que cuentan, y el equilibrio en meses, por escrito, para que puedas verificar nuestro trabajo. También puedes verificar cualquier prestamista, incluyendo el nuestro, a través de la base de datos NMLS Consumer Access antes de compartir un solo documento.
Si quieres un segundo conjunto de ojos sobre si un VA IRRRL realmente da buen resultado para tu situación, un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar tus números y mostrarte el cálculo de recuperación paso a paso. Sin presión, sin garantía de aprobación, solo las matemáticas expuestas para que puedas decidir.
Preguntas frecuentes
¿Cada VA IRRRL tiene que cumplir la regla de recuperación de 36 meses? El estándar de recuperación se aplica a la mayoría de los IRRRL. El cálculo divide las comisiones de financiación (funding fee) y los costos de cierre que pagas entre tus ahorros mensuales de principal e interés, y el resultado generalmente debe ser 36 meses o menos. Un prestamista aprobado por la VA puede confirmar cómo se aplica la regla a tu préstamo específico.
¿Está incluida la comisión de financiación (funding fee) de la VA en el cálculo de recuperación? No. La comisión de financiación de la VA se excluye de las matemáticas de recuperación, junto con los depósitos de depósito en garantía y elementos prepagados como impuestos y seguros. El cálculo se enfoca en los costos de cierre del prestamista y de terceros.
¿Cuál es la comisión de financiación (funding fee) de la VA en un IRRRL? Es el 0.5% del monto del préstamo. La tasa es la misma independientemente de tu historial de pago inicial o uso previo de la prestación. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad de la VA a menudo están exentos, como se explica en la página de comisión de financiación de la VA.
¿Qué sucede si mi refinanciamiento no se recupera en 36 meses? El préstamo no cumpliría el estándar de recuperación tal como está escrito, por lo que no puede cerrarse de esa manera. El camino a seguir generalmente es reducir los costos de cierre o encontrar más reducción de tasa para que el equilibrio vuelva adentro del límite. Si ninguno funciona, eso es una señal de que el refinanciamiento puede no valer la pena hacer en este momento.
¿Necesito una nueva tasación o revisión de crédito completa para un IRRRL? En muchos casos, un IRRRL no requiere una nueva tasación o suscripción de crédito completa, lo cual es parte de la razón por la que puede avanzar más rápido que otros refinanciamientos. Los requisitos pueden variar según el prestamista y la situación, así que confirma qué se aplica a ti antes de comenzar.
¿Puedo verificar el equilibrio yo mismo antes de solicitar? Sí, y deberías. Toma tu pago actual de principal e interés, resta el nuevo para encontrar tus ahorros mensuales, luego divide tus costos de cierre totales por ese número. El resultado es tu período de recuperación en meses. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede verificarlo contigo.
