Se ganó este beneficio, y fue construido para ser ligero en trámites. El VA Interest Rate Reduction Refinance Loan, comúnmente llamado IRRRL o refinanciamiento simplificado de la VA, es uno de los pocos hipotecas en el país que puede cerrarse sin una nueva revisión de ingresos o una nueva tasación. Muchos veteranos leen la frase "sin verificación de ingresos" y asumen que nadie está mirando nada en absoluto. Ese no es el caso. Conocer la diferencia entre lo que la VA exime y lo que su prestamista aún revisa es cómo se evita un refinanciamiento que cuesta más de lo que ahorra.

Lo que "sin verificación de ingresos" realmente significa

Para la mayoría de los IRRRL, el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos no le obliga a documentar sus ingresos nuevamente, verificar el empleo con nuevos talones de pago, o pagar por una nueva tasación de la propiedad. La VA tampoco publica una puntuación de crédito mínima para el programa. Puede leer los conceptos básicos del programa en la página de IRRRL de la VA.

El razonamiento es directo. Ya calificó una vez, ha estado realizando los pagos, y el IRRRL solo reduce su tasa o lo saca de una tasa ajustable en una propiedad que ya financió con un préstamo de la VA. El gobierno trata eso como riesgo menor, así que elimina pasos que una compra o un refinanciamiento de retiro de efectivo requeriría. Esa estructura ligera es real. Es también donde comienza la confusión, porque el hecho de que la VA no establezca ningún requisito no detiene a un prestamista de establecer uno.

Lo que su prestamista aún verifica

Los prestamistas añaden sus propias condiciones además de las reglas de la VA. La palabra de la industria para estos es overlays, y existen porque el prestamista, no la VA, proporciona el dinero. Aquí está lo que tiende a ser revisado incluso en un IRRRL de "sin verificación de ingresos".

Su historial de pagos es el elemento que más importa. Los prestamistas confirman que ha pagado la hipoteca existente a tiempo, y la VA misma vincula la elegibilidad a una regla de antigüedad que se cubre a continuación. Un patrón de pagos atrasados recientes puede pausar un IRRRL incluso cuando nada más está mal.

Muchos prestamistas aún obtienen una puntuación de crédito. La VA no establece un piso, pero un prestamista puede llevar un umbral interno, y una puntuación más baja puede mover su archivo a una revisión manual en lugar de una aprobación automática. Eso no es un rechazo. Generalmente significa que una persona lee el archivo en lugar de un sistema.

Los ingresos y el empleo pueden volver a entrar en juego en casos específicos. Si su nuevo pago mensual saltaría por una cantidad significativa, o se está moviendo de una tasa fija a una tasa ajustable, un prestamista puede pedirle documentación para confirmar que puede absorber el cambio. Para una reducción de tasa estándar en un préstamo fijo, esa solicitud es poco común. También certificará que previamente vivía en la propiedad, ya que el IRRRL está construido para una propiedad que ocupó bajo su préstamo de la VA original.

Nada de esto convierte un IRRRL en una suscripción completa. Generalmente no lo hace. Significa que un prestamista responsable confirma algunas cosas que lo protegen a usted tanto como a ellos: que el préstamo es actual, y que los nuevos términos genuinamente ayudan. Extraer su estado de cuenta hipotecaria más reciente y su Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility) por adelantado, si lo tiene, mantiene el archivo moviéndose.

La regla de antigüedad: 210 días y seis pagos

Antes de poder usar un IRRRL, generalmente debe estar al menos 210 días después de la fecha del primer pago vencido en su préstamo actual y haber realizado al menos seis pagos mensuales consecutivos. Esta regla existe para proteger a los veteranos de ser refinanciados una y otra vez por honorarios, una práctica que la VA trabajó duro para cerrar. Si está cerca de esa ventana, esperar algunas semanas puede vencer pagar para reestructurar un préstamo que apenas ha comenzado.

Beneficio neto tangible: la prueba trabajando a su favor

La frase a aprender es beneficio neto tangible. La VA requiere que cada IRRRL entregue una ventaja real para usted, no solo actividad en papel. Cuando se mueve de una tasa fija a otra tasa fija, la regla generalmente requiere una reducción de al menos 0.5 puntos porcentuales en su tasa de interés. Además de eso, las reglas federales requieren que los costos de cierre que pague sean recuperados a través de sus ahorros mensuales dentro de 36 meses. La Consumer Financial Protection Bureau explica cómo los costos y ahorros de refinanciamiento interactúan en su guía para propietarios.

Esta es la parte que vale la pena ralentizar. Una tasa más baja por sí sola no es el premio. El número que le dice si un refinanciamiento vale la pena hacer es cuánto tiempo toman sus ahorros mensuales para pagar lo que el refinanciamiento costó. Si una cotización reduce su tasa pero extiende la recuperación más allá de tres años, las matemáticas están trabajando en su contra incluso aunque la tasa se vea mejor. Personas inteligentes se pierden esto todos los días, porque la tasa se imprime en tipo grande y la recuperación no se imprime en absoluto. El sistema está construido para que el número atractivo sea el que vea primero.

El honorario de financiamiento, y cómo una calificación de discapacidad lo cambia

La mayoría de los préstamos de la VA llevan un honorario de financiamiento único que mantiene el programa disponible para la próxima generación de veteranos. Para un IRRRL el honorario es 0.5 por ciento del nuevo monto del préstamo. Si recibe compensación de la VA por una discapacidad relacionada con el servicio, ese honorario es exonerado. La misma exoneración generalmente se extiende a los receptores de la Medalla de Corazón Púrpura en servicio activo y a ciertos cónyuges sobrevivientes. Puede confirmar los detalles de la tarifa actual en la página de honorario de financiamiento de la VA.

Ayuda enmarcar la exoneración correctamente. Esta no es un descuento entregado a usted. Es parte de un beneficio que se ganó a través del servicio, y usarlo es exactamente para lo que fue destinado.

Póngalo en sus propios números

No necesita un pronóstico de hacia dónde se dirigen las tasas para saber si un IRRRL se ajusta. Necesita sus propias cifras. Comience con lo que paga ahora en principal e interés. Encuentre el nuevo pago que un prestamista le está ofreciendo y el total de los costos de cierre, incluyendo si el 0.5 por ciento de honorario de financiamiento se aplica a usted. Reste el nuevo pago del anterior para obtener sus ahorros mensuales, luego divida los costos de cierre por ese número. El resultado es cuántos meses hasta que se equilibre. Si esa cifra se sitúa cómodamente dentro de 36 meses y planea mantener la propiedad después de eso, el refinanciamiento está haciendo su trabajo. Si espera vender o mudarse antes de eso, incluso una tasa más baja puede no resultar.

Esto es también donde una conversación vence a una calculadora. Un oficial de préstamos puede mostrarle el costo combinado de incorporar honorarios en el préstamo contra pagarlos por adelantado, y lo que cada camino hace a su cronograma.

Dos veteranos, la misma cotización, respuesta diferente

Imagine dos personas entregadas la oferta de IRRRL idéntica. Uno ha vivido en la propiedad durante ocho años y planea quedarse hasta la jubilación. El otro espera órdenes o una mudanza dentro de dos años. Misma tasa, misma tarifa, mismo período de recuperación de, digamos, 30 meses. Para el primer veterano el refinanciamiento se paga bien dentro del tiempo que poseerá la propiedad, y cada mes después de la recuperación es dinero real ahorrado. Para el segundo, la propiedad puede venderse antes de que los ahorros alguna vez alcancen el costo, por lo que la tasa más baja nunca termina pagándose por sí sola. La cotización no cambió. El ajuste sí. Es por eso que una tasa por sí sola nunca puede decirle si refinanciar, y por qué la cifra de recuperación pertenece al centro de la decisión.

Un próximo paso calmado

Si está considerando un IRRRL, el primer movimiento es pequeño y bajo riesgo. Pida a un prestamista aprobado por la VA que ejecute sus números reales y le muestre las matemáticas de recuperación por escrito, luego dedique la noche a reflexionar sobre ello. En GoodLoan somos un prestamista aprobado por la VA, y decimos no a refinanciamientos que no ayudan claramente al veterano frente a nosotros. Ese es el propósito completo de la regla de beneficio neto tangible, y es cómo leemos cada archivo. Una breve llamada con un oficial de préstamos de GoodLoan puede decirle si su archivo es un IRRRL limpio u otro camino se ajusta mejor, antes de que gaste un dólar.

Preguntas frecuentes

¿Un IRRRL de la VA realmente requiere sin verificación de ingresos? Para la mayoría de los IRRRL la VA no requiere una nueva revisión de ingresos. Un prestamista aún puede pedir documentación de ingresos en situaciones específicas, como un gran salto en su pago mensual o un cambio de una tasa fija a una ajustable.

¿Hay una puntuación de crédito mínima para un IRRRL de la VA? La VA no publica una puntuación mínima para el programa. Un prestamista puede aplicar su propio umbral, y una puntuación más baja a menudo conduce a una revisión manual en lugar de una aprobación automática, que es diferente de una negación.

¿Qué tan pronto puedo usar un IRRRL después de obtener mi préstamo de la VA? Generalmente debe estar al menos 210 días después de su fecha de primer pago vencido y haber realizado al menos seis pagos mensuales consecutivos antes de poder refinanciar con un IRRRL.

¿Cuál es el honorario de financiamiento de la VA en un IRRRL? El honorario de financiamiento para un IRRRL es 0.5 por ciento del nuevo monto del préstamo. Es exonerado para veteranos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio, y para algunos otros grupos como ciertos cónyuges sobrevivientes.

¿Qué significa beneficio neto tangible? Es el requisito de la VA de que un refinanciamiento realmente lo ayude. Para un IRRRL de fijo a fijo eso generalmente significa una reducción de tasa de al menos 0.5 puntos porcentuales, junto con costos de cierre que recupera a través de ahorros mensuales dentro de 36 meses.

¿Debo tomar la tasa más baja que me cotizan? No automáticamente. La tasa importa, pero la cifra que decide si un refinanciamiento vale la pena es cuánto tiempo sus ahorros mensuales tardan en pagar los costos de cierre. Pida esas matemáticas de recuperación, luego compare ofertas en la imagen completa en lugar de solo la tasa.