Si tiene un préstamo VA y alguien le ha ofrecido una tasa más baja, la pregunta real no es si la tasa es más baja. Es si el ahorro aparece antes de que el costo de llegar allí se lo coma. Eso es lo que responde el cálculo de punto de equilibrio, y en un IRRRL de VA la respuesta generalmente se mide en meses, no en años.

Personas inteligentes y responsables se pierden esto cada día, y no porque las matemáticas sean difíciles. Es porque el lado de los costos es silencioso. La nueva tasa está impresa en letras grandes. Los honorarios que la pagan se encuentran más abajo en la página, a menudo incluidos en el préstamo para que no salga dinero de su cuenta de ahorros. Nada parece costar nada. El instinto es decir que sí. El mejor movimiento es pasar cinco minutos encontrando el mes donde el trato realmente comienza a funcionar para usted.

Qué es un IRRRL de VA, en un párrafo

El préstamo de refinanciamiento de reducción de tasas de interés de VA, o IRRRL, es un refinanciamiento diseñado para propietarios de viviendas que ya tienen un préstamo de VA. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) lo diseñó para ser más ligero que un refinanciamiento normal: en la mayoría de los casos no hay una nueva tasación ni papeleos de ingresos frescos, y el préstamo existe principalmente para bajar su tasa o llevarlo de una tasa ajustable a una fija. La Oficina de Protección del Consumidor Financiero (CFPB) tiene un resumen en lenguaje claro de qué es un préstamo de VA si desea el contexto más amplio. Porque el proceso es tan simple, es fácil tratar el IRRRL como si fuera gratis. No es gratis. Es simplemente barato, y el número de punto de equilibrio es cómo se lo prueba a sí mismo.

La fórmula de punto de equilibrio que utiliza el VA

Aquí está la parte que la mayoría de los prestamistas no pondrán en una cartelera. El VA requiere que cada IRRRL recupere sus propios costos dentro de 36 meses. Eso no es una sugerencia. Es una regla escrita en cómo se aprueban estos préstamos, y el VA la llama el requisito de recuperación.

El cálculo es simple. Sume todos los honorarios, cargos y costos de cierre vinculados al refinanciamiento, ya sea que los pague en la mesa o los incluya en el saldo. Luego divida ese total por la cantidad en que su pago mensual de capital e intereses disminuye. El resultado es el número de meses que tarda en alcanzar el punto de equilibrio, y en un IRRRL tiene que ser igual o inferior a 36.

Meses de punto de equilibrio = costos totales de refinanciamiento ÷ ahorros mensuales de capital e intereses

Un ejemplo lo hace concreto. Digamos que sus costos suman $4,800 y el refinanciamiento reduce su pago de capital e intereses en $160 al mes. Divida 4,800 entre 160 y obtendrá 30. Se alcanza el punto de equilibrio en 30 meses. Todo después del mes 30 es dinero que se queda con usted. Si esos mismos costos solo le compraron una reducción mensual de $110, su punto de equilibrio se extiende a aproximadamente 44 meses, lo que está más allá de la línea de 36 meses del VA, y un IRRRL debidamente suscrito no debería pasar en esa forma.

El VA explica tanto las matemáticas de recuperación como el honorario de financiamiento en su orientación sobre el honorario de financiamiento y los costos de cierre. El estándar de recuperación ha sido ley federal desde 2018, después de que la CFPB y el VA señalaran una ola de ofertas de refinanciamiento que se veían mejor de lo que eran. La advertencia conjunta de los organismos sobre ofertas de refinanciamiento de VA que suenan demasiado bien para ser verdaderas sigue siendo digna de leer, porque los patrones que describe no han desaparecido.

Por qué "sin dinero de su bolsillo" es la línea a vigilar

Muchas ofertas de IRRRL se anuncian como si no le costaran nada por adelantado. Léalo cuidadosamente. La CFPB señala que "sin dinero de su bolsillo" generalmente significa una de dos cosas: los costos de cierre fueron incluidos en su nuevo saldo de préstamo, o la tasa fue ajustada lo suficientemente alta para que el prestamista cubra los costos por usted. De cualquier forma, los costos no desaparecieron. Se movieron.

Ninguno de los dos enfoques es incorrecto. Incluir los costos es una característica normal y permitida de un IRRRL, y mantiene dinero en su bolsillo hoy. El punto es que esos costos aún pertenecen a la parte superior de su fórmula de punto de equilibrio. Si los deja afuera porque nunca llegaron a su cuenta bancaria, su número de punto de equilibrio se verá mejor que la realidad, y la realidad es la única versión que paga sus facturas.

Esta es la trampa, y está construida a propósito. La tasa baja es el trofeo que se supone que todos deben perseguir. El costo total de alcanzarlo es la parte que es fácil omitir. Una vez que vuelva a poner el costo en las matemáticas, una "gran tasa" con honorarios altos y un ahorro mensual delgado puede perder ante una tasa ligeramente más alta que cuesta menos de obtener.

Las piezas que entran en sus costos

Para ejecutar la fórmula honestamente, necesita un total real de los costos. En un IRRRL, los ingredientes habituales son:

El honorario de financiamiento de VA. Para un IRRRL es el 0.5 por ciento de la cantidad del préstamo, que es más bajo que el honorario en la mayoría de los otros préstamos de VA. En un préstamo de $300,000 eso es $1,500. Muchos veteranos no lo pagan en absoluto. Si recibe compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio, generalmente está exento del honorario de financiamiento, y el VA también enumera las otras exenciones de honorarios de financiamiento. El honorario de financiamiento, cuando lo debe, cuenta para la recuperación.

Cargos del prestamista y de terceros. Originación, título, registro y partidas similares. Estos varían, que es exactamente por qué comparar dos ofertas escritas lado a lado supera a comparar dos tasas en su cabeza.

Puntos de descuento. Puede pagar puntos por adelantado para bajar su tasa aún más. Los puntos son un costo real y pertenecen a la fórmula. La CFPB explica cómo los puntos y créditos del prestamista aparecen en su Estimación de préstamo, y leer ese documento línea por línea es el mejor hábito que puede desarrollar aquí.

Sume eso todo junto y tiene el numerador. Su reducción mensual de capital e intereses es el denominador. Resista la tentación de contar depósito en garantía o impuestos en el ahorro; esos no son lo que cambió el refinanciamiento.

Un escenario trabajado de principio a fin

Imagine a un propietario de vivienda con un préstamo de VA, saldo alrededor de $320,000, a quien se le ofrece un IRRRL. El nuevo préstamo conlleva un honorario de financiamiento del 0.5 por ciento de $1,600, más aproximadamente $2,900 en costos de prestamista y título, para un total de $4,500 en costos incluidos en el saldo. El refinanciamiento reduce el pago de capital e intereses en $185 al mes.

Ejecútelo: $4,500 ÷ $185 = aproximadamente 24 meses. Dos años para alcanzar el punto de equilibrio, luego ahorros reales después de eso, asumiendo que mantiene la vivienda y el préstamo después del mes 24. Eso supera cómodamente la barra de 36 meses del VA, y para un propietario que planea quedarse, es un movimiento sensato.

Ahora cambie una cosa. Suponga que el mismo propietario está exento del honorario de financiamiento debido a una calificación de discapacidad relacionada con el servicio. Los costos caen a $2,900, y el punto de equilibrio cae a aproximadamente 16 meses. El beneficio del VA ganado no solo ahorró un honorario. Adelantó todo el retorno de la inversión ocho meses.

Ese es el tipo de resultado que la tasa del titular nunca le mostrará.

Dos preguntas que la fórmula no responde

El punto de equilibrio le indica cuándo el refinanciamiento se paga por sí solo. No le dice todo.

Primero, ¿cuánto tiempo mantendrá el préstamo? Si espera vender o refinanciar de nuevo antes de alcanzar el punto de equilibrio, los ahorros pueden nunca llegar completamente. Las matemáticas aún importan, pero su cronograma también importa mucho. Sea honesto con ambos.

Segundo, ¿está restableciendo el reloj en el plazo de su préstamo? Bajar su tasa mientras estira su saldo de nuevo a 30 años frescos puede bajar su pago y aún aumentar el interés total que paga durante la vida del préstamo. El alivio mensual es real. Así es el costo a largo plazo. Un buen oficial de préstamos le mostrará ambos números, no solo el que cierra el trato.

Si un refinanciamiento no mejora su panorama financiero real una vez que contabiliza el plazo, el costo total y cuánto tiempo mantendrá el préstamo, es razonable pasar. Decimos que no a los refinanciamientos que no ayudan, y ese es el punto de ejecutar las matemáticas antes de firmar.

Un primer paso tranquilo

No necesita comprometerse a nada para conocer su número de punto de equilibrio. Necesita una estimación escrita de los costos y una cifra honesta para el ahorro mensual. A partir de ahí, la división toma aproximadamente treinta segundos.

Si desea una mano, un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar su préstamo actual y una estimación de IRRRL con usted y poner las matemáticas de recuperación frente a usted en números claros, incluyendo si se aplica su exención de honorario de financiamiento. GoodLoan tiene aprobación de VA, y nuestro trabajo es mostrarle el panorama completo, no venderle la tasa más baja de la página. No hay presión al preguntar, y la respuesta de cualquier forma es suya para guardar.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la regla de recuperación de 36 meses del VA? Es un requisito federal que los costos de un IRRRL de VA se recuperen, a través de pagos mensuales más bajos, dentro de 36 meses del cierre. Los prestamistas lo calculan dividiendo sus costos de refinanciamiento totales por sus ahorros mensuales de capital e intereses. Si el resultado es más de 36 meses, el préstamo generalmente no debería aprobarse tal como está escrito. El VA describe el estándar en su orientación sobre el honorario de financiamiento y los costos de cierre.

¿Los costos de cierre incluidos cuentan para el punto de equilibrio? Sí. Ya sea que pague los costos al cierre o los incluya en su saldo de préstamo, aún cuentan como costos en la fórmula de punto de equilibrio. Como explica la CFPB, un refinanciamiento "sin costo" generalmente solo mueve los costos al préstamo o a la tasa en lugar de eliminarlos.

¿Cuánto es el honorario de financiamiento de VA en un IRRRL? Para un IRRRL es el 0.5 por ciento de la cantidad del préstamo. Los veteranos que reciben compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio generalmente están exentos. Puede revisar los detalles en la página de IRRRL del VA.

¿Siempre vale la pena refinanciar para obtener una tasa más baja? No. Una tasa más baja solo ayuda si el ahorro supera los costos dentro de un marco de tiempo que se ajusta a cuánto tiempo mantendrá el préstamo, y si no está aumentando silenciosamente su interés total restableciendo el plazo. Mire el costo total, no solo la tasa.

¿Cuánto tiempo después de mi préstamo actual de VA puedo hacer un IRRRL? Hay un período de maduración. La CFPB señala que un prestamista generalmente no puede refinanciar su préstamo de VA hasta que hayan pasado al menos 210 días desde su primer pago, o hasta que haya hecho seis pagos mensuales, lo que sea posterior.

¿Puede un oficial de préstamos de GoodLoan ejecutar mi número de punto de equilibrio? Sí. Traiga los detalles de su préstamo actual y una estimación de refinanciamiento, y un oficial de préstamos de GoodLoan puede calcular su período de recuperación y confirmar si se aplica una exención de honorario de financiamiento, sin obligación de avanzar.