Un préstamo para reducción de tasa de interés VA, el IRRRL, es uno de los refinanciamientos más directos que puede hacer un veterano. Aún así tiene costos de cierre, y el número publicitado que puedas ver típicamente no cuenta toda la historia. Conocer cuáles son esos costos, cuáles limita la VA, y cómo se pagan te pone en posición de evaluar una oferta por su costo total en lugar de por una sola línea. Ese beneficio se ganó a través de tu servicio, y leer la letra pequeña es cómo te aseguras de que realmente obtienes el valor de ello.

Esta guía recorre los costos de cierre que esperar en un VA IRRRL, la comisión de financiamiento y quién está exento de ella, la regla que la VA usa para asegurar que el refinanciamiento vale la pena, y las preguntas que separan una oferta genuinamente buena de una que solo se ve bien al principio.

Qué es un VA IRRRL, brevemente

Un IRRRL refinancia un préstamo VA existente en un nuevo préstamo VA, usualmente para reducir la tasa de interés o cambiar de una tasa ajustable a una fija. La VA describe el IRRRL como una forma de reemplazar tu préstamo VA actual con uno nuevo bajo términos diferentes. A menudo se llama VA streamline porque típicamente no requiere una nueva tasación ni verificación de ingresos, lo que mantiene el papeleo y algunos de los costos más bajos.

Menos papeleo no significa sin costos. Aún hay comisiones para cerrar cualquier hipoteca, y hay una comisión específica para préstamos VA. Entender ambas es el punto de este artículo.

La comisión de financiamiento VA

La comisión de financiamiento es el costo más único de los préstamos VA, y es el que más preguntan los veteranos. Es una comisión única pagada a la VA que ayuda a mantener el programa de préstamos funcionando para la próxima generación de veteranos, que es parte de por qué el programa puede ofrecer los términos que ofrece.

Para un IRRRL, la comisión de financiamiento es el 0.5 por ciento del monto del préstamo, según la guía de la VA sobre la comisión de financiamiento y costos de cierre. En un préstamo de $250,000 eso suma $1,250. Es más baja que la comisión de financiamiento en la mayoría de otros préstamos VA, que es una de las razones por las que un IRRRL puede ser rentable.

No tienes que pagarla de tu bolsillo usualmente. La comisión puede ser incluida en el monto del préstamo, lo que la distribuye entre tus pagos en lugar de pedirte un cheque al cierre. Esa conveniencia tiene un costo, ya que pagas interés sobre ella durante la vida del préstamo, así que vale la pena saber que está ahí.

Quién está exento de la comisión de financiamiento

No todos los veteranos la pagan. La VA exenta ciertos prestatarios, incluyendo veteranos que reciben compensación VA por una discapacidad conectada al servicio, algunos cónyuges sobrevivientes, y algunas otras categorías. VA News tiene un explicador claro sobre quién paga la comisión de financiamiento y quién está exento. Si recibes compensación por discapacidad, confirma que tu exención se aplique, porque puede omitirse, y ese es dinero que debería quedarse contigo.

Los otros costos de cierre que esperar

Más allá de la comisión de financiamiento, un IRRRL lleva los costos ordinarios de cerrar una hipoteca. La lista exacta varía, pero la mayoría de expedientes incluyen alguna combinación de lo siguiente.

Usualmente hay un cargo de originación del prestamista, que la VA limita a no más del 1 por ciento del monto del préstamo. Hay comisiones de título y registro para actualizar el registro público y asegurar el título. Puede haber una comisión de reporte de crédito. Puede haber artículos prepagados, como configurar una nueva cuenta de depósito en garantía para impuestos y seguros, aunque configurar depósito en garantía no es una comisión tanto como dinero tuyo que se mueve a la cuenta.

Dos costos que a menudo evitas en un IRRRL son una tasación completa y documentación de ingresos, porque la estructura streamline típicamente no la requiere. Eso es parte de lo que mantiene un IRRRL más ligero que un refinanciamiento con retiro de efectivo. Siempre lee la estimación del préstamo, porque la ausencia de esos conceptos es en sí parte del valor.

Cómo se pagan los costos de cierre

Generalmente tienes algunas formas de manejar los costos de cierre de IRRRL, y la correcta depende de tus objetivos.

Puedes pagarlos al cierre de tu bolsillo, lo que mantiene tu saldo de préstamo más bajo. Puedes incluir costos permitibles en el préstamo, lo que preserva tu efectivo pero aumenta el saldo y el interés que pagas con el tiempo. O puedes tomar una tasa de interés ligeramente más alta a cambio de un crédito del prestamista que compense algunos o todos los costos, lo que significa costo inicial más bajo y un pago más alto.

No hay una sola opción correcta. El punto es que los costos de cierre no desaparecen cuando se incluyen o se cubren con un crédito. Se pagan de una forma u otra, y la única pregunta es si los pagas ahora, con el tiempo, o a través de la tasa. Un buen oficial de préstamos te mostrará cada camino con números reales para que veas la diferencia.

La regla de recuperación de 36 meses

Esta es la regla que te protege, y vale la pena entenderla porque es también una prueba incorporada de si el refinanciamiento vale la pena hacer.

La VA requiere que los costos de cierre en un IRRRL se recuperen a través de tu pago mensual más bajo dentro de 36 meses. En términos simples, el prestamista suma todas las comisiones, gastos y costos de cierre, luego divide ese total por cuánto baja tu pago mensual de capital e interés. El resultado es el número de meses que tarda el ahorro en devolver el costo. La guía VA, incluyendo Circular 26-19-22, requiere que esa cifra sea de 36 meses o menos.

Aquí está por qué te importa más allá del cumplimiento. Si tus costos son $4,800 y el refinanciamiento baja tu pago en $200 al mes, la recuperación es de 24 meses, lo que cumple la regla y significa que sales adelante después de dos años. Si los costos fueron más altos o la caída del pago más pequeña, el punto de equilibrio se estira, y en algún punto el refinanciamiento deja de tener sentido. El número de recuperación es la medida honesta de si un IRRRL es una buena oferta, mucho más que la tasa sola.

Leer una oferta por su costo total

La tasa publicitada es el trofeo que los prestamistas ponen en la ventana. El costo total es lo que realmente vives. Algunas preguntas mantienen el enfoque donde debe estar.

Pide los costos totales de cierre en dólares, no solo la tasa. Pide el período de recuperación en meses, calculado en todas las comisiones incluyendo la comisión de financiamiento. Pregunta si los costos se pagan de tu bolsillo, se incluyen en el préstamo, o se cubren con un crédito del prestamista, y qué cada opción hace a tu pago y saldo. Pregunta si tu exención de comisión de financiamiento ha sido aplicada si recibes compensación por discapacidad. Y pregunta qué te cuesta el préstamo durante los años que realmente esperes mantenerlo, no durante un término completo de treinta años que puede que nunca alcances.

Un prestamista que trabaja en tu interés responde estas preguntas por escrito sin dudarlo. En GoodLoan rechazamos IRRRLs que no benefician claramente al veterano, porque un refinanciamiento que no recupera su costo no es un beneficio, es una transacción. Si quieres, un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar tu matemática de recuperación contigo y exponer el costo total de una oferta para que puedas decidir con la imagen completa frente a ti. GoodLoan.ai es un DBA de Maryland de OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491, y un prestamista aprobado por VA.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos son los costos de cierre en un VA IRRRL?

Varían según el monto del préstamo y el prestamista, pero típicamente incluyen la comisión de financiamiento VA de 0.5 por ciento, un cargo de originación del prestamista limitado al 1 por ciento, y comisiones de título, registro y crédito. Porque un IRRRL usualmente se salta una tasación completa y documentación de ingresos, sus costos a menudo son más bajos que un refinanciamiento con retiro de efectivo.

¿Tengo que pagar la comisión de financiamiento VA en un IRRRL?

La comisión de financiamiento IRRRL es el 0.5 por ciento del monto del préstamo, pero veteranos que reciben compensación VA por una discapacidad conectada al servicio, junto con ciertos cónyuges sobrevivientes, están exentos. Si recibes compensación por discapacidad, asegúrate de que tu prestamista aplique la exención.

¿Puedo incluir los costos de cierre en un VA IRRRL?

Sí. Los costos de cierre permitibles y la comisión de financiamiento pueden ser usualmente financiados en el monto del préstamo, así no los pagas de tu bolsillo. Esto mantiene tu efectivo pero aumenta tu saldo y el interés que pagas con el tiempo.

¿Qué es la regla de recuperación de 36 meses?

La VA requiere que los costos de cierre en un IRRRL se devuelvan a través de tu pago mensual más bajo dentro de 36 meses. El prestamista divide los costos totales por la reducción de pago mensual para obtener el período de recuperación, que debe ser de 36 meses o menos.

¿Necesito una tasación o verificación de ingresos para un IRRRL?

Usualmente no. El IRRRL es un refinanciamiento VA streamline que típicamente no requiere una nueva tasación o documentación de ingresos, que es parte de lo que mantiene sus costos bajos. Algunas situaciones pueden aún requerir pasos adicionales, así que confirma con tu prestamista.

¿Vale la pena un IRRRL si mi pago baja solo un poco?

Depende de la matemática de recuperación. Si los costos de cierre se recuperan bien dentro de 36 meses y planeas mantener el préstamo más allá de ese punto, una caída de pago más pequeña aún puede valer la pena. Si la recuperación se estira cerca de o más allá del límite, el ahorro puede no justificar el costo.