A la mayoría de la gente se le dice que la Reserva Federal establece los tipos hipotecarios. Es una historia ordenada, y es mayormente falsa. Entender qué mueve los tipos hipotecarios es útil no porque te permita predecir el siguiente movimiento, nadie puede hacerlo de forma fiable, sino porque te dice qué partes de tu propia decisión realmente controlas.

Este es un análisis en lenguaje claro de las fuerzas detrás del número en tu oferta. No te diremos hacia dónde van los tipos ni dónde están hoy. Ese tipo de suposición se vuelve obsoleta rápidamente y no ayuda a nadie. Lo que sigue es la maquinaria duradera, la parte que funciona de la misma manera año tras año.

Tu préstamo no se queda con tu prestamista

Comienza con un hecho que sorprende a muchos propietarios. Cuando contratas una hipoteca, tu prestamista rara vez la mantiene. En unos pocos meses, el préstamo generalmente se vende. Se agrupa con miles de otras hipotecas en un paquete llamado valor respaldado por hipotecas, o MBS, que los inversores compran como compran otros bonos. Freddie Mac, Fannie Mae y Ginnie Mae son los grandes actores que empacan estos préstamos.

Esto importa porque significa que tu tipo no lo establece realmente el humor de tu prestamista. Lo establece lo que los inversores están dispuestos a pagar por el bono en el que va tu préstamo. Si los inversores aceptan una rentabilidad más baja, los prestamistas pueden ofrecer tipos más bajos. Si los inversores exigen más, los tipos suben. Toda la cadena funciona hacia atrás desde el mercado de bonos hasta tu mesa de cocina.

El Tesoro a 10 años establece el piso

Los tipos hipotecarios rastrean un punto de referencia más cerca que ningún otro: el rendimiento del pagaré del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. Según datos de Freddie Mac citados por Kiplinger, los dos se han movido juntos aproximadamente el 85% del tiempo en la última década.

¿Por qué el de 10 años y no, digamos, un bono de 30 años? Porque aunque una hipoteca se escriba para 30 años, la mayoría de los préstamos se pagan mucho antes cuando la gente vende o refinancia. La vida efectiva de una hipoteca típica se alinea mejor con un horizonte de 10 años, por lo que los inversores la cotizan frente a ese punto de referencia.

El rendimiento del Tesoro es el piso. Tu tipo hipotecario se sitúa un escalón por encima de él.

El diferencial explica la brecha

Ese escalón por encima del Tesoro se llama diferencial, y es de donde viene la segunda mitad de tu tipo. Bankrate e investigadores de la industria generalmente lo dividen en dos partes.

La primera parte cubre el costo de hacer negocios: suscribir tu préstamo, procesar los pagos, y las tarifas de garantía que cobran las agencias para respaldar el bono. La segunda parte es una prima de riesgo. Una hipoteca conlleva riesgos que un bono del Tesoro no tiene, principalmente la posibilidad de que refinancies o pagues anticipadamente, lo que deja al inversor reinvertir con una rentabilidad peor. Para aceptar esa incertidumbre, los inversores quieren un poco de rendimiento extra. Ese rendimiento extra está incorporado en tu tipo.

El diferencial se amplía cuando los mercados sienten incertidumbre y se estrecha cuando se sienten tranquilos. Así que dos prestatarios con crédito idéntico pueden ver tipos diferentes en años diferentes, incluso si el rendimiento del Tesoro no se ha movido mucho, simplemente porque el diferencial cambió.

Dónde entra realmente la Reserva Federal

La Reserva Federal no establece los tipos hipotecarios. Lo que establece es el tipo de fondos federales, el tipo que los bancos se cobran entre sí por préstamos de una noche. Ese es una palanca muy a corto plazo, y las hipotecas son instrumentos a largo plazo, por lo que la conexión es indirecta.

La Reserva Federal influye en los tipos hipotecarios principalmente a través de expectativas. Cuando señala hacia dónde cree que va la economía y la inflación, los inversores en bonos ajustan lo que pagarán, y los tipos hipotecarios responden antes de que la Reserva Federal jamás actúe. Por eso a veces los tipos se mueven un día en el que la Reserva Federal no hace nada. El mercado ya había integrado lo que esperaba. La Reserva Federal de Dallas ha publicado investigación sobre exactamente cómo responden los tipos hipotecarios a la política monetaria, y la versión corta es que la respuesta pasa por la anticipación, no por un marcador directo.

Inflación y la economía más amplia

Dos fuerzas más grandes se sientan detrás de todo esto.

La inflación es la primera. Cuando los precios suben rápidamente, los pagos fijos que un inversor cobra en un bono compran menos con el tiempo. Para compensar esa pérdida de poder adquisitivo, los inversores exigen mayores rendimientos, lo que eleva los tipos del Tesoro y los tipos hipotecarios con ellos. Los períodos de inflación decreciente tienden a aliviar esa presión.

La fortaleza de la economía es la segunda. Cuando el desempleo es bajo y la gente está gastando y comprando casas, los tipos tienden a funcionar más alto. Cuando la economía se ralentiza y la actividad disminuye, los tipos a menudo se deslizan hacia abajo. Puede parecer hacia atrás que una economía fuerte venga con costos de endeudamiento más altos, pero se deduce de la misma lógica: más demanda de dinero, y más competencia por él.

Qué significa esto para tu refinanciación

Aquí está la parte en la que puedes actuar. No puedes mover el rendimiento del Tesoro, el diferencial, la inflación, o la Reserva Federal. Perseguir el fondo del mercado es un juego de adivinanzas, y la suposición generalmente cuesta más en espera de lo que ahorra en tipo.

Lo que puedes controlar es todo de tu lado del préstamo:

  • Tu perfil de crédito, que afecta al tipo que se te ofrece dentro del rango del mercado
  • Si compras puntos de descuento, y si ese cambio se ajusta a cuánto tiempo mantendrás el préstamo
  • Las tarifas que aceptas, que puedes comparar entre ofertas utilizando el Estimado de Préstamo estandarizado
  • Las matemáticas de equilibrio en la oferta específica frente a ti, utilizando tus propios números

Una decisión de refinanciación construida sobre esas cuatro cosas se sostiene sin importar lo que haga el mercado la próxima semana. Una decisión construida sobre intentar sincronizar el mercado no.

La forma honesta de pensar sobre sincronización

Si tomas una idea de todo esto, que sea que el tipo es solo una línea en una decisión más grande. La imagen completa es tus tarifas, el costo real del préstamo durante los años que lo mantendrás, y cómo el nuevo pago se ajusta a tu mes. Un tipo que se ve bien por sí solo todavía puede estar dentro de una oferta que no te sirve, y un tipo que se ve ordinario puede estar dentro de una oferta que sí.

Esa es la trampa que vale la pena evitar: tratar el tipo como el trofeo. El trofeo es un préstamo que se ajusta a tu vida y te devuelve en una línea de tiempo que puedas ver.

Dónde encaja un oficial de préstamos

No necesitas pronosticar el mercado de bonos para tomar una sólida decisión de refinanciación. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede mirar tu situación real, ejecutar el equilibrio en una oferta real, y decirte claramente si las matemáticas funcionan ahora o si esperar no cambia nada. Decimos que no a menudo, porque una refinanciación que no te devuelve el dinero no vale la pena hacer. GoodLoan.ai es un DBA de Maryland de OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491.

Si quieres ayuda para separar la parte que controlas de la parte que no puedes controlar, esa es una conversación corta y útil para tener.

Preguntas frecuentes

¿Qué mueve más los tipos hipotecarios?

El impulsor más cercano único es el rendimiento del pagaré del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años, que los tipos hipotecarios rastrean la mayoría del tiempo. Por encima de eso se sitúa un diferencial que cubre costos de préstamo y riesgo del inversor. La inflación y la fortaleza general de la economía empujan el rendimiento del Tesoro hacia arriba o hacia abajo debajo de todo.

¿Establece la Reserva Federal los tipos hipotecarios?

No. La Reserva Federal establece el tipo de fondos federales a corto plazo que los bancos se cobran entre sí. Los tipos hipotecarios son a largo plazo y los establece el mercado de bonos. La Reserva Federal los influye indirectamente, principalmente a través de las expectativas que forma sobre la inflación y la economía.

¿Por qué mi tipo hipotecario es más alto que el rendimiento del Tesoro?

Porque una hipoteca conlleva riesgos que un bono del Tesoro no tiene, principalmente la posibilidad de pago anticipado, y porque los prestamistas tienen costos reales para suscribir y servir el préstamo. Esa brecha se llama diferencial, y se suma al rendimiento del Tesoro de referencia.

¿Debería esperar a que bajen los tipos antes de refinanciar?

Intentar sincronizar el fondo es una suposición, y esperar tiene su propio costo. Un mejor enfoque es ejecutar las matemáticas de equilibrio en una oferta real utilizando tus propios números. Si una refinanciación te devuelve el dinero dentro del tiempo que planeas mantener el préstamo, la decisión no depende de predecir el siguiente movimiento del mercado.

¿Cómo afecta la inflación a lo que pago?

Cuando la inflación es alta, los pagos fijos que los inversores cobran en bonos pierden poder adquisitivo, por lo que exigen mayores rendimientos para compensar. Eso eleva los rendimientos del Tesoro y los tipos hipotecarios. Cuando la inflación se modera, esa presión tiende a aliviarse.

¿Qué parte de mi tipo puedo realmente influir?

Tu perfil de crédito, si pagas puntos de descuento, las tarifas que aceptas, y la oferta específica que eliges. Esos están dentro de tu control e importan más para tu decisión final que intentar predecir hacia dónde va el mercado más amplio.