Las tasas hipotecarias parecen el clima. Cambian, todo el mundo tiene una opinión sobre hacia dónde irán, y las explicaciones en las noticias raramente te dicen por qué. La verdad es que las tasas hipotecarias no son aleatorias y no son establecidas por una sola persona o institución. Se mueven por algunas fuerzas que realmente puedes entender. Una vez que ves cómo encajan las piezas, los titulares dejan de ser ruido y se convierten en información que puedes usar.

Este es un análisis en lenguaje llano de qué mueve las tasas hipotecarias. No te dirá cuáles son las tasas hoy ni adivinará hacia dónde van después, porque nadie puede hacer la segunda parte honestamente y la primera parte cambia por horas. Lo que sí hará es explicar la maquinaria, para que puedas pensar claramente sobre tu propia decisión en lugar de reaccionar a un número.

Tu tasa se establece en el mercado de bonos, no en el banco

Aquí está la parte que sorprende a la mayoría de las personas. Cuando obtienes una hipoteca de 30 años, tu préstamo generalmente no permanece en los libros de tu prestamista. Se agrupa con miles de otras hipotecas en algo llamado valor respaldado por hipotecas, que los inversores compran y venden como cualquier otro bono.

Eso lo cambia todo sobre cómo se establece tu tasa. La tasa que se te ofrece depende de lo que los inversores estén dispuestos a pagar por esos bonos. Cuando los inversores quieren bonos hipotecarios, pagan más por ellos, el rendimiento cae, y las tasas ofrecidas a los prestatarios tienden a bajar. Cuando los inversores pierden interés, ocurre lo opuesto. Tu prestamista local está transmitiendo el precio que establece el mercado, no inventando un número por su cuenta.

El bono del Tesoro a 10 años es lo más parecido a un punto de referencia

Si quieres un número para observar, observa el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Las tasas hipotecarias lo siguen más de cerca que casi cualquier otra cosa.

La razón tiene que ver con el tiempo. Una hipoteca de 30 años suena larga, pero la mayoría de las personas vende o refinancia bien antes de los 30 años, por lo que la hipoteca promedio dura alrededor de una década. Eso hace que el bono del Tesoro a 10 años, un préstamo al gobierno de los EE.UU. por diez años, sea una comparación natural para los inversores que deciden qué rendimiento necesitan de un bono hipotecario. Cuando el rendimiento a 10 años sube, las tasas hipotecarias generalmente suben con él. Cuando baja, tienden a seguirlo.

Las tasas hipotecarias no se sitúan directamente encima del rendimiento a 10 años, sin embargo. Se ejecutan un poco por encima, porque prestarle dinero a un propietario conlleva más riesgo e incertidumbre que prestarle al gobierno. La brecha entre los dos se llama el diferencial, y es la siguiente pieza que vale la pena entender.

El diferencial se amplía y se estrecha con el riesgo

El diferencial es la protección que los inversores exigen por mantener bonos hipotecarios en lugar de Bonos del Tesoro. No es fijo. Se amplía cuando los inversores se sienten nerviosos y se estrecha cuando se sienten tranquilos.

Varias cosas pueden hacer que el diferencial sea más amplio. Una es el riesgo de que refinancies temprano, lo que reduce el rendimiento esperado del inversor. Otra es la incertidumbre general sobre la economía, que hace que los inversores quieran una recompensa mayor por asumir algo que no sea un bono del gobierno. Cuando los mercados están nerviosos, el diferencial crece, y las tasas hipotecarias pueden subir incluso cuando los rendimientos del Tesoro se mantienen estables. Por eso dos períodos con el mismo rendimiento del Tesoro aún pueden producir tasas hipotecarias diferentes.

La Reserva Federal importa, pero no de la manera que la mayoría de las personas piensan

La gente a menudo dice que la Reserva Federal establece las tasas hipotecarias. No es así. La Fed establece una tasa a corto plazo que los bancos usan para prestar entre sí durante la noche. Tu hipoteca es un préstamo a largo plazo, y las tasas a largo plazo responden a diferentes fuerzas.

La Fed sigue siendo importante, de dos formas indirectas. La primera es las expectativas. Cuando la Fed señala que tiene la intención de mantener las tasas a corto plazo altas para combatir la inflación, los inversores tienden a prever rendimientos a largo plazo más altos también, y las tasas hipotecarias pueden subir. Cuando la Fed señala un camino más fácil, los rendimientos a largo plazo y las tasas hipotecarias a menudo se debilitan. El mercado se mueve sobre lo que espera que haga la Fed, a veces antes de que la Fed haga algo.

El segundo es la compra directa. Durante años, la Fed compró grandes cantidades de bonos hipotecarios, lo que apuntaló la demanda y mantuvo las tasas bajas. Cuando dejó de hacerlo y comenzó a dejar que esas tenencias se redujeran, eliminó un comprador importante del mercado, lo que reduce algo de esa presión a la baja. Entonces la Fed influye en tu hipoteca, pero a través del mercado de bonos, no marcando tu tasa directamente.

La inflación es la fuerza debajo de todo esto

Si hay una idea que une a todas las demás, es la inflación. Los inversores que compran bonos hipotecarios están prestando dinero por un largo tiempo, y les importa lo que valdrán sus dólares cuando se les devuelvan. Cuando la inflación es alta, esos dólares futuros compran menos, por lo que los inversores exigen rendimientos más altos para compensar. Los rendimientos más altos significan tasas hipotecarias más altas. Cuando la inflación se enfría, los inversores aceptan rendimientos más bajos, y las tasas pueden facilitar.

Por eso las tasas hipotecarias a menudo reaccionan a los informes de inflación y datos de empleo más que a casi cualquier otra cosa. Esos números dan forma a lo que los inversores esperan que la inflación y el crecimiento sean en los próximos años, y esa expectativa está integrada en la tasa que se te ofrece.

El mercado establece la marea, pero tu propio perfil establece tu tasa

Todo hasta ahora explica el nivel amplio en el que se mueven las tasas. Dos prestatarios que compran el mismo día, sin embargo, pueden recibir tasas diferentes, y esa parte no tiene nada que ver con el mercado de bonos. Tiene que ver contigo.

Los prestamistas observan el tamaño de tu préstamo en relación con el valor de tu casa, tu historial de crédito, el tipo de propiedad, y si eliges pagar puntos por adelantado para reducir tu tasa. Una participación de capital más grande y un registro de crédito más sólido generalmente obtienen mejores precios, porque reducen el riesgo del prestamista. Los puntos son simplemente intereses pagados por adelantado: pagas más al cierre a cambio de una tasa más baja durante la vida del préstamo, lo que puede valer la pena si mantienes el préstamo lo suficientemente largo para salir adelante.

El consejo útil es que tienes más influencia sobre tu propia tasa de lo que sugieren los titulares. No puedes mover el bono del Tesoro a 10 años. Puedes mejorar las partes de tu expediente que los prestamistas valoran, y puedes decidir si pagar puntos se ajusta a tu cronograma. Esas palancas están en tus manos.

Qué significa esto para tu decisión

Conocer la maquinaria es útil, pero no debe convertirte en alguien que intente cronometrar el mercado. Incluso los inversores profesionales se equivocan en la dirección, y esperar un momento perfecto que tal vez nunca llegue puede costarte más que actuar sobre un plan que ya tiene sentido.

Un enfoque más fundamentado es enfocarse en los números que controlas. Tu propia tasa, el saldo que llevas, tu presupuesto mensual, y cuánto tiempo planeas quedarte en la casa te dicen mucho más sobre si un movimiento es inteligente que cualquier pronóstico. Las matemáticas de equilibrio en un refinanciamiento, por ejemplo, usan tus cifras, no el humor del mercado. Si una decisión funciona usando tus propios números, los titulares sobre hacia dónde podrían ir las tasas a continuación son en su mayoría irrelevantes.

Dónde encaja GoodLoan

Pasamos mucho tiempo ayudando a las personas a separar lo que pueden controlar de lo que no pueden. El entorno de tasas más amplio no es algo que tú o nosotros podamos dirigir. La forma en que se estructura tu préstamo, si se ajusta a tu objetivo, y lo que te cuesta a lo largo del tiempo absolutamente sí.

Puedes verificar nuestro registro NMLS antes de compartir cualquier cosa. Si quieres entender cómo estas fuerzas afectan tu situación específica, o si quieres que alguien ejecute las matemáticas reales en tu casa usando tus propios números, una breve conversación con un oficial de préstamos de GoodLoan es un primer paso pequeño y sin presión. Te diremos claramente cuándo un movimiento tiene sentido y cuándo no.

Preguntas frecuentes

¿La Reserva Federal establece las tasas hipotecarias?

No. La Fed establece una tasa a corto plazo para préstamos entre bancos. Las tasas hipotecarias son a largo plazo y se establecen en el mercado de bonos. La Fed las influye indirectamente a través de expectativas y a través de su compra o venta de bonos hipotecarios.

¿Por qué las tasas hipotecarias siguen el bono del Tesoro a 10 años?

Porque la hipoteca promedio se paga o se refinancia en aproximadamente una década, el bono del Tesoro a 10 años es una comparación natural para los inversores que cotizan bonos hipotecarios. Cuando el rendimiento a 10 años se mueve, las tasas hipotecarias generalmente se mueven en la misma dirección.

¿Por qué las tasas hipotecarias son más altas que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años?

Prestarle dinero a un propietario conlleva más riesgo e incertidumbre que prestarle al gobierno, por lo que los inversores requieren un rendimiento adicional. Esa brecha se llama el diferencial, y se amplía cuando los mercados están nerviosos y se estrecha cuando están tranquilos.

¿Cómo afecta la inflación a las tasas hipotecarias?

Los inversores que prestan por un largo plazo quieren protegerse contra la inflación que erosiona sus dólares futuros. Cuando la inflación es alta, exigen rendimientos más altos, lo que empuja las tasas hipotecarias hacia arriba. Cuando la inflación se enfría, las tasas pueden facilitarse.

¿Debo intentar cronometrar mi hipoteca alrededor de los movimientos de tasas?

Cronometrar el mercado es difícil incluso para profesionales, y esperar un momento perfecto puede resultar contraproducente. Un enfoque más constante es basar tu decisión en tus propios números, tu tasa, tu saldo, tu presupuesto y tu cronograma, y actuar cuando las matemáticas te funcionen.