Si tienes un préstamo VA y te has preguntado si refinanciar vale la pena por toda la papelería, estás haciendo la pregunta correcta en el momento correcto. Un refinanciamiento VA es uno de los beneficios que ganaste con tu servicio, y usarlo bien puede cambiar lo que pagas cada mes durante años. Lo difícil no es la matemática. Lo difícil es que los pasos están dispersos, las reglas son fáciles de malinterpretar, y nadie te entrega una lista clara. Así que aquí está la lista clara.
Esta lista te guía a través de lo que debes confirmar antes de empezar, cuál camino de refinanciamiento VA se ajusta a cuál objetivo, los documentos que debes reunir, y las preguntas que debes hacer antes de firmar nada. Trabaja a través de ella en orden y sabrás dónde te encuentras antes de hablar con un oficial de préstamos.
Primero, decide qué realmente quieres de un refinanciamiento VA
Las personas buscan un refinanciamiento por diferentes razones, y la razón decide todo lo demás. Antes de mirar un solo número, sé honesto sobre cuál de estos te suena como tú.
Quieres un pago mensual más bajo o pasar de una tasa variable a una tasa fija. Eso te señala hacia el Préstamo de Reducción de Tasa de Interés VA, usualmente llamado IRRRL o el refinanciamiento simplificado VA.
Quieres extraer efectivo del capital de tu hogar, tal vez para liquidar deuda de costo más alto o cubrir un gasto real. Eso te señala hacia el refinanciamiento de extracción de efectivo VA. También funciona si tienes un préstamo que no es VA ahora y quieres pasar a un préstamo VA.
Personas inteligentes y responsables mezclan estos dos constantemente, porque los prestamistas a menudo hablan de ellos como si fueran el mismo producto. No lo son. Tienen reglas diferentes, costos diferentes y papelería diferente. Nombrar tu objetivo primero te mantiene de ser vendido el incorrecto.
La lista de verificación del refinanciamiento simplificado VA (IRRRL)
El IRRRL existe para bajar tu tasa o pago con la menor fricción que el VA pueda manejar. En la mayoría de los casos no hay una nueva tasación y no hay una nueva revaluación de crédito completa, que es por qué se mueve más rápido que otros refinanciamientos. Confirma estos antes de contar con ello.
Ya tienes un préstamo VA
El IRRRL solo refinancia un préstamo VA existente hacia un nuevo préstamo VA. Si tu hipoteca actual no es un préstamo VA, este camino está cerrado y estás mirando la opción de extracción de efectivo en su lugar.
Cumples con la regla de maduración
El Departamento de Asuntos de Veteranos requiere que estés al menos 210 días después de la fecha de primer pago vencido en tu préstamo actual, y que hayas hecho al menos seis pagos mensuales consecutivos, antes de poder usar un IRRRL. Esta regla fue escrita para proteger a los veteranos de ser renovados repetidamente a través de refinanciamientos que cuestan dinero cada vez. Verifica la fecha de tu primer pago y cuenta hacia adelante.
Tu historial de pagos está limpio
Los prestamistas quieren ver un registro sólido en el préstamo que estás refinanciando, generalmente no más de un pago atrasado en los últimos doce meses. Revisa tus estados de cuenta y confirma antes de asumir.
El refinanciamiento pasa la prueba de beneficio tangible neto
El VA no te permitirá refinanciar solo para refinanciar. El nuevo préstamo tiene que dejarte notablemente mejor, a través de una tasa de interés más baja, un pago más bajo, o un cambio de una tasa variable a una tasa fija. Cuando estás pasando de una tasa fija a otra tasa fija, la regla generalmente requiere que la nueva tasa sea al menos 0,5 puntos porcentuales más baja. Tu tasa existente es el número que importa aquí, no dónde se sitúa el mercado más amplio.
Los costos de cierre se recuperan en una ventana razonable
Hay una regla de recuperación que vale la pena entender. El total de los costos de cierre que pagas tienen que ser recuperados por tus ahorros mensuales dentro de 36 meses. Si los costos tardarían más que eso en recuperarse, el préstamo no debería avanzar. Esta es la matemática que separa un refinanciamiento que te ayuda de uno que solo ayuda a las personas que lo venden.
Has planeado la tarifa de fondeo
La tarifa de fondeo VA en un IRRRL es el 0,5% del monto del nuevo préstamo. Puedes incluirla en el préstamo para que no la pagues de tu bolsillo. Si recibes compensación VA por una discapacidad relacionada con el servicio, probablemente estés exento de la tarifa completamente. Más sobre eso abajo, porque es dinero que muchos veteranos dejan sobre la mesa.
La lista de verificación del refinanciamiento de extracción de efectivo VA
Un refinanciamiento de extracción de efectivo reemplaza tu hipoteca actual con un préstamo VA más grande y te da la diferencia en efectivo. Es la herramienta correcta cuando tienes capital real y un uso real para él. Pide más de ti que el refinanciamiento simplificado, así que planifica en consecuencia.
Confirma tu elegibilidad y derecho
Necesitarás tu Certificado de Elegibilidad, el documento que prueba tu derecho a préstamo VA. Puedes solicitarlo a través del VA, y un oficial de préstamos usualmente puede obtenerlo para ti. A diferencia del IRRRL, el camino de extracción de efectivo está abierto incluso si tu préstamo actual no es un préstamo VA, que es cómo muchos propietarios se mueven hacia el programa VA por primera vez.
Entiende el límite de relación préstamo-a-valor
El VA permite que veteranos calificados tomen prestado contra hasta el 100% del valor del hogar en un refinanciamiento de extracción de efectivo. En la práctica muchos prestamistas cierran ese más bajo, a menudo alrededor del 90%, dependiendo de tu perfil. Conocer ambos números te ayuda a establecer expectativas antes de que vuelva una tasación.
Espera una tasación completa y revisión de crédito
Porque estás asumiendo un préstamo más grande, el refinanciamiento de extracción de efectivo viene con una tasación completa y una mirada completa a tu crédito e ingresos. Esto es normal. Reúne tus documentos de ingresos temprano para que el archivo no se estanque.
Planifica la tarifa de fondeo de extracción de efectivo
La tarifa de fondeo en un refinanciamiento de extracción de efectivo es más grande que la tarifa de refinanciamiento simplificado. Es del 2,15% del monto del préstamo la primera vez que usas tu beneficio VA y del 3,3% si lo has usado antes. Como con el IRRRL, los veteranos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio generalmente están exentos.
Mira el costo completo, no el número titular
Esta es la parte que vale la pena desacelerar. Un refinanciamiento de extracción de efectivo puede ser el movimiento tranquilo y sensato cuando estás cansado de llevar saldos de costo más alto en otro lugar y tienes el capital para consolidarlos. También puede silenciosamente costar más durante la vida del préstamo si solo miras el pago mensual. Pregunta por el total que pagarás, las tarifas, y cuánto tiempo planeas mantener el hogar. La respuesta correcta depende de tu cuadro completo, no una cifra atractiva en una página.
La exención de tarifa de fondeo que la mayoría de veteranos debería verificar
La tarifa de fondeo VA es dinero real, y la exención es una de las partes más pasadas por alto de todo el proceso. No pagas la tarifa de fondeo si estás recibiendo compensación VA por una discapacidad relacionada con el servicio. También puedes calificar si eres elegible para recibir esa compensación pero estás tomando jubilación o paga de servicio activo en su lugar. Los receptores de la Medalla de Corazón Púrpura que sirven en servicio activo y ciertos cónyuges sobrevivientes también pueden estar exentos.
Este es un beneficio que ganaste. Si hay alguna posibilidad de que te aplique, confirma antes de cerrar, porque puede remover un costo significativo del préstamo.
Documentos que reunir antes de empezar
Puedes ahorrarte una semana de ida y vuelta reuniendo estos juntos de antemano:
- Tu estado de cuenta de hipoteca actual, mostrando el tipo de préstamo, saldo, y fecha de primer pago
- Tu Certificado de Elegibilidad, o la información necesaria para solicitar uno
- Talones de pago recientes y los últimos dos años de W-2s o declaraciones de impuestos
- Estados de cuenta bancarios recientes
- Tu detalles más recientes de impuestos a la propiedad y seguros de propietarios
- Documentación de cualquier compensación por discapacidad VA, si te aplica
Preguntas para hacer antes de firmar
Cuando llegas al punto de comparar una oferta, estas preguntas mantienen la conversación honesta:
- ¿Cuál es mi costo real todo incluido, incluyendo la tarifa de fondeo y cada costo de cierre?
- ¿Cuántos meses hasta que los ahorros recuperen esos costos?
- Para un IRRRL, ¿exactamente cómo esto cumple la regla de beneficio tangible neto?
- Para un extracción de efectivo, ¿cuál es mi relación préstamo-a-valor, y cómo el saldo más grande cambia lo que pago durante el tiempo?
- ¿Qué pasa con mi línea de tiempo de pagos comparado con el préstamo que tengo ahora?
Un prestamista que responde estos claramente es uno que vale la pena trabajar con. Un prestamista que te dirige de vuelta a un número de tasa única te está diciendo algo también.
Dónde encaja GoodLoan
Construimos nuestro proceso de refinanciamiento VA alrededor del veterano sentado al otro lado de él, no alrededor de cerrar tantos préstamos como sea posible tan rápido como sea posible. Somos un prestamista aprobado por VA, y eres bienvenido a verificar nuestro registro NMLS antes de compartir un solo documento. Decimos no cuando un refinanciamiento no aclara la matemática de recuperación o no te deja mejor, porque eso es para lo que es el beneficio.
Si has trabajado a través de esta lista de verificación y no estás seguro dónde caes, ese es el lugar normal para estar. Una conversación corta con un oficial de préstamos de GoodLoan puede confirmar cuál camino encaja, si tu exención de tarifa de fondeo aplica, y cuáles son los números reales para tu hogar. No hay costo para preguntar, y el primer paso es más pequeño de lo que se siente.
Preguntas frecuentes
¿Qué tan pronto después de cerrar en mi hogar puedo usar un refinanciamiento VA?
Para el IRRRL, debes estar al menos 210 días después de tu fecha de primer pago vencido y haber hecho al menos seis pagos mensuales consecutivos. El refinanciamiento de extracción de efectivo también tiene sus propios requisitos de maduración, así que confirma tu línea de tiempo con un oficial de préstamos antes de que planifiques alrededor de ello.
¿Necesito una nueva tasación para refinanciar mi préstamo VA?
Usualmente no para un IRRRL, que es parte de por qué es llamado un refinanciamiento simplificado. Un refinanciamiento de extracción de efectivo sí requiere una tasación completa porque estás asumiendo un préstamo más grande.
¿Puedo refinanciar hacia un préstamo VA si no tengo uno ahora?
Sí. El refinanciamiento de extracción de efectivo VA permite que veteranos elegibles muevan una hipoteca que no es VA hacia un préstamo VA. Necesitarás tu Certificado de Elegibilidad para confirmar tu derecho.
¿Cuál es la regla de beneficio tangible neto?
Es el requisito del VA que un refinanciamiento te deje genuinamente mejor, a través de una tasa más baja, un pago más bajo, o un movimiento de una tasa variable a una tasa fija. Para un IRRRL fijo-a-fijo, la nueva tasa generalmente tiene que ser al menos 0,5 puntos porcentuales más baja.
¿Tendré que pagar la tarifa de fondeo VA?
Muchos veteranos lo hacen, y puede ser incluido en el préstamo. Si recibes compensación VA por una discapacidad relacionada con el servicio, generalmente estás exento. Vale la pena confirmar tu estado antes de cerrar, porque la exención puede remover un costo real.
¿Cómo sé si un refinanciamiento VA realmente vale la pena para mí?
Mira tu costo todo incluido, cuánto tiempo toma que tus ahorros recuperen ese costo, y cuánto tiempo planeas mantener el hogar. Si los costos se recuperan bien dentro de la ventana y sales adelante, vale la pena una mirada más cercana. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar esos números contigo usando tus propias cifras.
