Usted sirvió. Se ganó el beneficio del préstamo VA, y el IRRRL es parte de lo que se le debe: un refinanciamiento diseñado por ley para ser más ligero en papeleo y más ligero en costo que casi cualquier otra cosa en el mundo hipotecario. Pero "diseñado para protegerlo" solo funciona si verifica las protecciones antes de firmar. Los prestamistas cuentan con que los prestatarios se deslicen por los documentos finales. Personas inteligentes firman acuerdos débiles cada día, no porque sean descuidadas, sino porque las matemáticas están dispersas en cinco páginas de divulgaciones y nadie las explica.

Esta lista de verificación de VA IRRRL pone las matemáticas de nuevo en sus manos. Trabaje a través de ella antes del día del cierre, con su Estimación de Préstamo (Loan Estimate) frente a usted, y sabrá si su refinanciamiento simplificado realmente entrega lo que prometió.

Qué se supone que un VA IRRRL hace por usted

Un Préstamo de Refinanciamiento de Reducción de Tasa de Interés reemplaza su préstamo VA actual con un nuevo préstamo VA a una tasa más baja o con términos más estables, como pasar de una tasa ajustable a una fija. El Congreso escribió protecciones para prestatarios directamente en el programa bajo 38 U.S.C. § 3709: su nuevo préstamo debe pasar una prueba de beneficio tangible neto, sus costos deben ser recuperables dentro de una ventana establecida, y su préstamo debe tener antigüedad antes de poder reemplazarlo.

Esas reglas existen porque los veteranos fueron una vez objetivos de esquemas de refinanciamiento en serie que quitaban capital de cierre en cierre. Las protecciones son reales, pero establecen un piso, y un préstamo puede cruzar el piso legal y seguir siendo un acuerdo mediocre para usted. La lista de verificación a continuación cubre ambos: lo que la ley requiere, y lo que un buen acuerdo requiere.

La lista de verificación, elemento por elemento

1. Confirme que su préstamo tiene antigüedad

No puede cerrar un IRRRL hasta que su préstamo actual tenga al menos 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago, y debe haber realizado seis pagos mensuales consecutivos en él. Si un prestamista lo presiona para solicitar antes de que se cierre esa ventana, reduzca la velocidad y pregunte por qué. Un préstamo que cierre demasiado temprano puede ser rechazado por garantía, y un prestamista dispuesto a doblar esa regla puede estar doblando otras.

2. Verifique la reducción de tasa contra las reglas de beneficio tangible neto

Si está refinanciando un préstamo VA de tasa fija en otro préstamo de tasa fija, la nueva tasa generalmente debe ser al menos 0.5 puntos porcentuales por debajo de su tasa actual. Pasar de una tasa ajustable a una tasa fija tiene sus propios umbrales. Esto no es una sugerencia. Es un requisito federal, y su prestamista debe certificarlo.

Aquí está la parte que la certificación no cubre: una tasa que cumple con el mínimo no vale automáticamente la pena tomar. La caída de su tasa importa menos que lo que el nuevo pago, el nuevo término, y el costo total hacen en sus finanzas durante los años que planea permanecer en la casa. Ejecute sus propios números con su propia tasa, su propio saldo, y su propia línea de tiempo.

3. Haga la matemática de recuperación de 36 meses por su cuenta

La ley federal requiere que los honorarios y costos de cierre de su IRRRL sean recuperados dentro de 36 meses a través del ahorro en su pago mensual de principal e interés. La fórmula es una línea: costos totales de cierre dividido por ahorro de pago mensual debe resultar en 36 o menos.

Haga esta división usted mismo. Si sus costos son 6,000 dólares y su pago cae 150 dólares al mes, recupera en 40 meses, y el préstamo no debería pasar. Si una cotización apenas se desliza bajo 36, pregunte qué sucede con esa matemática una vez que contabiliza el reinicio de término en el elemento 6. Un oficial de préstamos que acoge esa pregunta es un oficial de préstamos con el que puede trabajar.

4. Verifique la tarifa de financiación del VA, y compruebe si está exento

El IRRRL lleva una tarifa de financiación del VA de 0.5 por ciento del monto del préstamo, más baja que la tarifa en la mayoría de otros préstamos VA. Dos cosas que verificar en sus documentos. Primero, el porcentaje en sí: 0.5, nada más. Segundo, su estado de exención. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA, entre otros, no pagan la tarifa de financiación en absoluto. Los prestamistas se supone que deben confirmar la exención antes del cierre, pero ocurren errores, y una exención perdida en un préstamo de 300,000 dólares son 1,500 dólares de su dinero. Si recibe compensación por discapacidad y ve una tarifa de financiación en su Estimación de Préstamo (Loan Estimate), plantéelo inmediatamente.

5. Lea la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) línea por línea

Su Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es el formulario estandarizado que muestra la tasa, el pago, y cada tarifa. Tres lugares merecen atención extra en un IRRRL.

Puntos de descuento. Puede financiar un máximo de dos puntos de descuento en el monto del préstamo. Más que eso debe salir del bolsillo, que es una señal digna de pausa: una cotización construida sobre puntos pesados puede anunciar una tasa atractiva mientras silenciosamente mueve el costo a su saldo. Los puntos y créditos del prestamista son un comercio, y la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica la mecánica en términos claros.

Tarifas de originación y del prestamista. Estas varían ampliamente entre prestamistas para el préstamo idéntico. También es donde una cotización oculta el costo más a menudo, porque la tasa obtiene el titular y las tarifas obtienen la página dos.

El monto del préstamo en sí. Un IRRRL le permite incluir costos de cierre permitidos en el nuevo saldo. Conveniente, sí, pero cada dólar incluido es un dólar que paga interés durante la vida del préstamo. Asegúrese de saber exactamente cuánto se está financiando y que la matemática de recuperación en el elemento 3 aún se mantiene.

6. Contabilice el reinicio de término

Este es el elemento que la mayoría de las listas de verificación omiten. Si está cinco años en un préstamo de 30 años y refinancia en un nuevo préstamo de 30 años, ha agregado cinco años de pagos. Su pago mensual puede caer mientras su costo de interés de por vida sube. Eso aún puede ser el movimiento correcto si la holgura mensual es lo que su presupuesto necesita, pero debería ser una decisión que tome con la imagen completa, no una sorpresa que descubra más tarde. Pida a su oficial de préstamos que muestre el interés total durante la vida del préstamo antiguo versus el nuevo, uno al lado del otro. Si la respuesta es vaga, esa vaguedad es información.

7. Use su ventana de revisión de tres días

Las reglas federales requieren que su prestamista entregue la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) al menos tres días hábiles antes de que firme. Esa ventana existe para que pueda comparar los números finales contra su Estimación de Préstamo (Loan Estimate). Verifique la tasa, los costos de cierre, el monto del préstamo, y la tarifa de financiación del VA. Las pequeñas variaciones entre estimación y divulgación son comunes; las no explicadas no lo son. Se le permite preguntar sobre cada línea, y se le permite retrasar la firma si las respuestas no se sostienen.

Preguntas que lo protegen en la semana final

Algunas preguntas, hechas en voz alta, hacen más que horas de preocupación silenciosa. ¿Cuál es mi período de recuperación exacto, y cómo fue calculado? ¿Cuántos puntos estoy pagando, y cómo se vería el préstamo con cero? ¿Cómo se ve mi costo de interés total en el préstamo antiguo versus el nuevo? ¿Estoy exento de la tarifa de financiación del VA, y ha sido verificado con la VA?

Cualquier prestamista aprobado por VA debería responder los cuatro sin parpadear. Las respuestas son cortas. La disposición a darlas le dice quién es con quien está tratando.

Dónde encaja GoodLoan

GoodLoan es un prestamista aprobado por VA, y nuestros oficiales de préstamos caminan esta lista de verificación exacta con veteranos cada semana. Ponemos la matemática de recuperación, el reinicio de término, y la imagen de costo completo sobre la mesa antes de que alguien firme, y cuando los números dicen que un refinanciamiento no lo sirve, así lo decimos. Decimos que no mucho. Ese es el estándar que su servicio se ganó.

Si tiene una cotización de IRRRL en la mano, o se pregunta si una tiene sentido en absoluto, una conversación breve con un oficial de préstamos de GoodLoan (NMLS #2561025) pondrá números reales a esto. No hay compromiso involucrado. Traiga su estado de cuenta actual y quince minutos.

Preguntas Frecuentes

¿Con qué rapidez puedo obtener un VA IRRRL después de cerrar mi préstamo VA actual?

Su nuevo préstamo no puede cerrar hasta al menos 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago de su préstamo actual, y debe haber realizado seis pagos mensuales consecutivos. Ambas condiciones provienen de la ley federal, y un prestamista legítimo no intentará trabajar alrededor de ellas.

¿El VA IRRRL requiere una tasación o verificación de ingresos?

En la mayoría de los casos, no. El IRRRL está construido como un programa simplificado, por lo que la VA generalmente no requiere una nueva tasación o documentación de ingresos completa. Los prestamistas individuales pueden agregar sus propios requisitos, así que confirme lo que su prestamista necesita por adelantado.

¿Cuál es la tarifa de financiación en un VA IRRRL?

La tarifa de financiación es 0.5 por ciento del monto del préstamo, y puede financiarse en el préstamo. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA están exentos, junto con ciertos cónyuges sobrevivientes. Verifique su estado de exención antes del cierre, porque la tarifa nunca debería aparecer en los documentos de un veterano exento. Los detalles están en VA.gov.

¿Puedo incluir mis costos de cierre en un VA IRRRL?

Sí, los honorarios permitidos y hasta dos puntos de descuento pueden financiarse en el nuevo saldo del préstamo. Recuerde que los costos financiados acumulan interés durante la vida del préstamo, y aún cuentan en su cálculo de recuperación de 36 meses.

¿Cuál es la regla de beneficio tangible neto?

Es un requisito federal bajo 38 U.S.C. § 3709 que su refinanciamiento debe producir un beneficio real y medible, como una reducción de tasa suficiente, y que sus costos de cierre deben ser recuperables del ahorro de pagos dentro de 36 meses. Su prestamista debe certificar ambos.

¿Debería tomar un IRRRL si mi caída de tasa es pequeña?

Depende de sus costos, su línea de tiempo en el hogar, y qué sucede con su término. Una pequeña caída de tasa con costos bajos y muchos años por delante puede funcionar. Una pequeña caída con costos financiados y un término fresco de 30 años a menudo no. Ejecute la matemática de recuperación y la comparación de interés total antes de decidir, y haga que un oficial de préstamos le muestre ambos cálculos.

GoodLoan es un prestamista aprobado por VA, NMLS #2561025. Este artículo es educativo y no es asesoramiento financiero. Sus términos dependerán de su panorama financiero completo, y un oficial de préstamos de GoodLoan puede guiarle a través de sus números específicos.