Obtenga tres cotizaciones de préstamo DSCR y por lo general obtendrá tres tipos de interés diferentes, tres totales de honorarios distintos y tres estructuras de penalización por pago anticipado diferentes, todas describiendo lo que se supone que es el mismo préstamo. Eso no es una coincidencia. Los precios de los préstamos para inversores viven en cuadrículas que el prestatario nunca ve, y cada prestamista empaqueta su cuadrícula de forma diferente, lo que hace que la cotización con la tasa más atrevida parezca la ganadora, independientemente de si lo es o no. Los inversores experimentados caen en esto regularmente. El empaquetamiento está construido para ser comparado mal.

Esta guía le muestra cómo comparar cotizaciones de préstamos DSCR de la manera en que lo haría un evaluador de riesgo: mismos datos de entrada, costo total, durante el período que realmente mantendrá el préstamo.

Por qué las cotizaciones de préstamos DSCR son difíciles de comparar

Un préstamo DSCR se valora en función de la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de la propiedad, la renta dividida por el pago mensual completo, en lugar de depender de sus ingresos personales. Esa estructura es lo que hace que estos préstamos funcionen para inversores, y es también lo que hace que las cotizaciones sean resbaladizas, porque el precio se mueve a lo largo de varias dimensiones al mismo tiempo.

Su propio DSCR. Una propiedad que cubre su pago con margen de sobra se valora mejor que una que apenas lo cumple. Dos prestamistas pueden calcular el índice con diferentes cifras de renta o suposiciones de pago diferentes y llegar a niveles de precios diferentes para la propiedad idéntica.

Relación préstamo-valor. Los precios típicamente aumentan a medida que sube el LTV, y cada prestamista dibuja sus escalones en lugares diferentes.

Puntuación de crédito. Su banda FICO mueve el precio, y los límites de banda difieren de un prestamista a otro.

Tipo de propiedad. Un alquiler unifamiliar, un edificio de 2-4 unidades y un alquiler a corto plazo pueden tener cada uno ajustes diferentes.

Estructura de penalización por pago anticipado. Cuanto más tiempo se comprometa a mantener el préstamo, menor será la tasa que pueda ofrecer un prestamista. Este único factor puede mover cotizaciones más que cualquiera de los otros, y es el que se deja fuera de la conversación con más frecuencia.

Puntos. Una cotización puede incluir puntos de descuento en letra pequeña que otra cotización deja fuera completamente.

Ninguno de estos ajustes es impropio. El problema es que una cotización puede estar en cualquier lugar de esa cuadrícula, y una tasa sola le dice nada sobre dónde.

Los cinco números para extraer de cada cotización

Antes de comparar nada, extraiga los mismos cinco números de cada cotización y póngalos uno al lado del otro.

Primero, la tasa de interés, junto con si es fija y durante cuánto tiempo.

Segundo, los puntos y cargos de originación, en dólares, no descripciones. "Un punto" en un préstamo de $400,000 es $4,000 de costo independientemente de cómo se nombre la partida.

Tercero, la estructura completa de penalización por pago anticipado: cuántos años, qué porcentajes y qué la activa, incluyendo si una venta, un refinanciamiento o un pago de principal grande cuenta.

Cuarto, honorarios totales del prestamista más allá de puntos: suscripción, procesamiento, solicitud y cualquier honorario nombrado que vaya al prestamista en lugar de a un tercero.

Quinto, los datos de entrada que la cotización supone: la cifra de renta, el DSCR, el LTV y la banda de crédito. Una cotización valuada en datos de entrada optimistas no es un precio. Es un anuncio, y será revaluada después de la tasación cuando el optimismo se encuentra con el expediente.

Si una cotización no le proporciona los cinco en escritura, eso es en sí mismo información sobre el prestamista.

La penalización por pago anticipado es la mitad del precio

Los préstamos DSCR comúnmente conllevan penalizaciones por pago anticipado, y la estructura importa tanto como la tasa. Una reducción por pasos típica es 5-4-3-2-1: pague el préstamo en el año uno y deberá el 5 por ciento del saldo, en el año dos 4 por ciento, y así sucesivamente hasta que expire. Existen estructuras más cortas y opciones sin penalización, y generalmente cuestan más en tasa o puntos, porque el prestamista está valuando el riesgo de que se vaya temprano.

Aquí es donde la comparación de cotizaciones solo por tasa se derrumba. Una tasa más baja adjunta a una penalización de cinco años es un producto diferente de una tasa ligeramente más alta con una penalización de dos años. Cuál es más barata depende completamente de su plan. Si planea mantener la propiedad y el préstamo durante una década, la penalización prolongada puede nunca afectarlo, y la tasa más baja gana. Si su plan es renovar, aumentar la renta y refinanciar en dieciocho meses, el préstamo "más barato" puede devolver cada dólar de ahorros de tasa, más aún, en un solo cheque de penalización.

Así que antes de comparar nada, escriba su horizonte de salida honesto. Luego valore cada cotización contra ese horizonte: costo de tasa más honorarios más cualquier penalización que su plan activaría. La comparación correcta es el total de dólares que cuesta cada préstamo durante su período de tenencia, no el número en el titular.

Puntos y tasa son el mismo dial

La mayoría de los precios DSCR le permiten hacer transacciones entre tasa y costo inicial. Pague puntos, obtenga una tasa más baja. Tome una tasa más alta, obtenga un crédito hacia sus costos. Ninguna dirección es un descuento. Es el mismo préstamo reempaquetado, y la explicación de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) sobre puntos y créditos es un buen fundamentación neutral en la mecánica.

Para un inversor, el cálculo depende del mismo horizonte de salida que la penalización. Los puntos se pagan una vez, por adelantado; una reducción de tasa le devuelve dinero mes a mes. Divida el costo en dólares de los puntos por los ahorros mensuales que compran, y obtiene el número de meses hasta que los puntos se equilibren, usando sus números, no los de nadie. Si su horizonte de refinanciamiento o venta llega antes del mes de equilibrio, los puntos son un costo disfrazado de ahorro. Pasado, ganan su mantención.

Esto también es por qué dos cotizaciones con diferentes tasas pueden ser el mismo precio, y por qué la cotización que se ve mejor en un mensaje de texto puede ser la más cara de la mesa.

Haga que las cotizaciones respondan la misma pregunta

Una comparación limpia requiere un correo electrónico por prestamista. Pida a cada uno una cotización el mismo día, ya que los precios se mueven, con la misma estructura: mismo LTV, misma penalización por pago anticipado, puntos indicados, y la cifra de renta que puede documentar. Luego pida una variación, la estructura que realmente está considerando, por ejemplo el mismo préstamo con una penalización de dos años en lugar de cinco.

Con los cinco números de cada cotización y su período de tenencia, la hoja de cálculo es breve: costos iniciales, pago mensual durante su horizonte, más cualquier penalización que su salida activaría. Totalice cada columna. El préstamo más barato para usted generalmente es obvio en ese punto, y regularmente no es el que tiene la tasa más baja.

Un hábito más que vale la pena mantener: cuando una cotización vuelve sorprendentemente baja, pregunte qué DSCR y cifra de renta asumió. Las cotizaciones construidas en datos de entrada que la tasación no apoyará tienen una forma de revaluarse una semana antes del cierre, cuando sus alternativas han expirado y su depósito está comprometido.

Señales de alerta que merecen una segunda mirada

Algunos patrones merecen escrutinio adicional cuando aparecen. Una tasa citada sin mención de puntos hasta que pregunta. Una penalización por pago anticipado descrita como "estándar" sin la estructura real en escritura. Honorarios del prestamista que aparecen entre la cotización y la divulgación de cierre. Presión para comprometerse antes de que la cotización "expire" en horas en lugar de días. Y cualquier renuencia a reafirmar la cotización con su cifra de renta documentada en lugar de una estimada.

Ninguno de estos garantiza un préstamo malo. Cada uno significa que el precio que está mirando puede no ser el precio que pagará, y tiene derecho a resolver eso antes de comprometerse, no después.

Dónde encaja GoodLoan

GoodLoan suscribe préstamos DSCR para inversores, y los cotiza de la manera en que este artículo lee: tasa, puntos en dólares, la estructura de penalización completa, honorarios del prestamista, y los datos de entrada, todo en escritura, valuado contra su período de tenencia indicado. Cuando el plan de un inversor hace que nuestro préstamo no sea el ajuste correcto, lo decimos. Decimos que no mucho, e inversores con más de una propiedad tienden a ser exactamente las personas que aprecian por qué.

Si está considerando cotizaciones de préstamos DSCR ahora, una llamada breve con un oficial de préstamos de GoodLoan (NMLS #2561025) pondrá sus cotizaciones una al lado de la otra con las matemáticas deletreadas. Traiga los pliegues de términos y su horizonte de salida. La comparación toma menos tiempo que la segunda tasación que preferiría no pagar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un préstamo DSCR?

Un préstamo DSCR es una hipoteca de propiedad de inversión calificada en la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de la propiedad, la renta relativa al pago mensual completo, en lugar de depender de sus ingresos personales y declaraciones de impuestos. Es una herramienta común para inversores de propiedades de alquiler, incluyendo aquellos cuya estrategia fiscal hace que el ingreso documentado sea una base de calificación incómoda.

¿Cuántas cotizaciones de préstamo DSCR debo obtener?

Lo suficiente para ver el rango, lo que generalmente significa al menos tres. La disciplina más útil es hacerlas comparables: mismo día, mismo LTV, misma estructura de penalización, puntos indicados, y su cifra de renta documentada. Cinco cotizaciones mal especificadas le dicen menos que tres limpias.

¿Por qué las cotizaciones de préstamo DSCR varían tanto entre prestamistas?

Cada prestamista valúa su propia cuadrícula de DSCR, LTV, puntuación de crédito, tipo de propiedad, puntos y estructura de penalización por pago anticipado. Las pequeñas diferencias en dónde dibuja un prestamista un límite de nivel pueden mover la oferta notablemente, que es por qué la diferencia entre cotizaciones dice más sobre empaquetamiento que sobre usted o su propiedad.

¿Es una tasa más baja con una penalización por pago anticipado más larga un buen intercambio?

Depende de su período de tenencia. Si mantendrá el préstamo después de la ventana de penalización, la tasa más baja generalmente gana. Si planea refinanciar o vender dentro de ella, la penalización puede costar más de lo que la tasa alguna vez ahorró. Valore ambas contra su horizonte de salida escrito antes de decidir.

¿Tienen sentido los puntos en un préstamo DSCR?

A veces. Divida el costo en dólares de los puntos por los ahorros mensuales que compran para encontrar el mes de equilibrio, luego compárelo con su horizonte de salida. Los puntos detrás de usted en la salida fueron un ahorro; los puntos delante de usted fueron una comisión.

¿Qué debe estar en escritura antes de que me comprometa?

La tasa y sus términos de bloqueo, puntos y originación en dólares, la estructura completa de penalización por pago anticipado, todos los honorarios del prestamista, y el DSCR asumido, renta, LTV y banda de crédito. Un prestamista confiado en su precio pondrá todo en papel.

GoodLoan es un prestamista hipotecario licenciado, NMLS #2561025. Este artículo es educativo y no es asesoramiento financiero. Los términos de préstamo DSCR dependen de la propiedad y su panorama completo, y un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar sus números específicos.