Un préstamo convencional es una hipoteca que sigue las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac en lugar de un programa del gobierno como VA o FHA. Para quienes tienen ingresos estables y documentables y crédito razonable, suele ser la opción más flexible y a menudo la más barata. Esta guía cubre qué requieren los préstamos convencionales, cómo funcionan el enganche y el PMI, qué puede hacer un refinanciamiento convencional y cuándo otro tipo de préstamo le gana.
Qué requieren
Los requisitos centrales son crédito, ingresos y un enganche:
- Un puntaje de crédito que cumpla los mínimos de las pautas, comúnmente alrededor de 620 o más.
- Una relación deuda-ingreso dentro de los límites de las pautas.
- Un enganche que puede ir del 3% al 20% o más.
El enganche y los programas de 3%
No necesitas 20% de enganche. Varios programas convencionales permiten tan solo 3%:
| Programa | Enganche | Característica |
|---|---|---|
| Conventional 97 | 3% | La opción básica de enganche bajo |
| HomeReady | 3% | Límites de ingreso, PMI más barato |
| Home Possible | 3% | Límites de ingreso, fuentes flexibles |
| HomeOne | 3% | Sin límite de ingreso, compradores primerizos |
Cómo funciona el PMI
Cuando das menos del 20% de enganche, pagas seguro hipotecario privado, o PMI. Esta es la parte que importa: a diferencia del seguro hipotecario de FHA, el PMI convencional no es permanente. Se puede eliminar una vez que acumulas suficiente plusvalía. Los prestamistas deben quitarlo automáticamente cuando tu préstamo llega al 78% del valor original, y normalmente puedes pedir la eliminación antes, al 80%. Esa diferencia puede hacer que lo convencional sea más barato que FHA con el tiempo.
Qué puede hacer un refinanciamiento convencional
Un refinanciamiento convencional es una herramienta flexible. Puede:
- Bajar tu tasa o acortar tu plazo.
- Eliminar el PMI una vez que tu plusvalía cruza el umbral.
- Quitar a un coprestatario, por ejemplo después de un divorcio.
- Sacar efectivo de tu plusvalía, hasta el límite préstamo-valor del programa.
Conforme, alto balance y jumbo
Los préstamos convencionales siguen un límite conforme que se fija cada año. Los préstamos hasta ese límite son conformes. Algunas zonas de alto costo permiten un límite de "alto balance" mayor. Por encima de esos límites, un préstamo se vuelve jumbo, con sus propios requisitos más estrictos.
Cuándo es lo correcto, y cuándo no
Lo convencional suele ser el camino más barato para quien tiene buen ingreso W-2, buen crédito y una vivienda principal. Pero no siempre es lo ideal:
- Si eres veterano con derecho, un préstamo VA a menudo supera al convencional en tasa y enganche.
- Si eres inversionista cuyas declaraciones subestiman tu ingreso, un préstamo DSCR puede calificar donde el convencional no.
Si no estás seguro de en qué grupo estás, empieza con Qué Refinanciamiento es Mejor para Ti.
Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito? Las pautas suelen empezar alrededor de 620, pero un puntaje más alto consigue mejor tasa y menos PMI.
¿Puedo usar un préstamo convencional para una renta? Sí, aunque las propiedades de inversión requieren un enganche mayor y cobran una tasa más alta.
¿El PMI dura todo el préstamo? No. El PMI convencional se quita al acumular plusvalía, automáticamente al 78% del valor original.
Mira para qué calificas
Una consulta de crédito suave y unos datos muestran tus opciones convencionales, y si un préstamo del gobierno o para inversionistas te serviría mejor, sin afectar tu puntaje.
