Usted paga sus facturas a tiempo. Ha llevado a su familia a través de préstamos para automóviles, matrícula, facturas médicas y todo lo demás que la vida le factura, y su calificación crediticia lo refleja. Luego solicita un préstamo convencional y un número del que nunca le han preguntado antes, su relación deuda-ingresos, se convierte en lo que decide cómo avanza su solicitud. Nadie se sienta con usted y le explica cómo se calcula o dónde están los puntos de corte. Las matemáticas están ocultas a propósito, distribuidas en directrices de evaluación de riesgo (underwriting) que la mayoría de los prestatarios nunca ven.

Esta guía pone esas directrices en español sencillo: qué cuenta en su relación deuda-ingresos (DTI), cuáles son realmente los límites de préstamos convencionales, por qué su relación probablemente es más alta de lo que cree, y qué la reduce.

Qué es una relación deuda-ingresos

Su DTI es sus pagos de deuda mensuales totales divididos por su ingreso mensual bruto, expresado como porcentaje. Si sus deudas suman $3,000 al mes y gana $7,500 al mes antes de impuestos, su DTI es 40 por ciento.

Dos detalles importan en esa frase. Primero, ingreso bruto, antes de impuestos, no lo que llega a su cuenta de cheques. Segundo, pagos de deuda, no saldos de deuda. Un saldo de tarjeta de crédito de $40,000 y un préstamo para automóvil de $40,000 pueden afectar su relación de manera muy diferente, porque lo que cuenta es el pago mensual asociado a cada uno.

Los prestamistas usan la DTI para estimar cuánto espacio le queda a su ingreso para un pago de hipoteca. Es una medida tosca. No sabe que la matrícula de su hija termina el próximo año o que acaba de pagar una tarjeta. Solo sabe lo que está en papel el día que solicita, que es exactamente por qué vale la pena entender el papel antes de que un prestamista lo lea.

Qué cuenta en su DTI, y qué no

La lista de qué incluyen los evaluadores de riesgo es más corta de lo que la mayoría espera, y la lista de qué excluyen sorprende a casi todos.

Contado: su futuro pago de hipoteca incluyendo impuestos y seguro, préstamos para automóviles y arrendamientos, préstamos para estudiantes, préstamos personales, pagos mínimos de tarjetas de crédito, obligaciones ordenadas por la corte como manutención de menores, y pagos en cualquier otra propiedad que posee.

No contado: servicios públicos, comestibles, planes de teléfono, servicios de transmisión, seguro de salud, cuidado de niños, gasolina, y seguro de automóvil. Su costo de vida real es invisible para la relación.

Esa asimetría corta ambas maneras. Una familia con pocas deudas pero gastos de vida elevados puede calificar con espacio de sobra y aún sentirse agobiada. Un prestatario con pagos mínimos altos pero una vida frugal puede parecer más riesgoso en papel de lo que es. La relación no es un juicio de cómo vive. Es una convención contable, y puede planificar alrededor de ella una vez que conoce las reglas. La descripción general de DTI de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) es una referencia neutral útil.

Límites de DTI para préstamos convencionales

Los préstamos convencionales vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac siguen directrices publicadas, y los números son específicos.

La guía de venta de Fannie Mae establece un máximo de línea de base de 36 por ciento para préstamos evaluados manualmente. Eso puede estirarse a 45 por ciento cuando el prestatario trae fortalezas compensatorias, como una calificación crediticia más sólida o reservas de efectivo significativas. Los préstamos evaluados a través del sistema automatizado de Fannie Mae, Desktop Underwriter, pueden ser aprobados con una DTI de hasta 50 por ciento cuando el resto del expediente lo respalda. La guía de Freddie Mac funciona en territorio similar.

¿Entonces la respuesta es 36, 45, o 50 por ciento? Depende de su expediente completo, y del prestamista. Los prestamistas individuales pueden establecer límites más estrictos que los que permiten las directrices, y muchos lo hacen. Un prestamista puede limitar cada préstamo a 45 por ciento aunque el sistema automatizado aprobaría 50. Esta es una de las razones silenciosas por las que prestatarios idénticos obtienen respuestas diferentes de diferentes prestamistas, y no tiene nada que ver con lo que hizo o no hizo.

Lo práctico a tomar en cuenta: una denegación en un número no es un veredicto sobre usted. Puede ser simplemente la restricción adicional de ese prestamista.

Por qué su DTI probablemente es más alta de lo que cree

Cuando los prestatarios calculan su propia relación, generalmente vienen bajos. Algunas razones comunes.

Los préstamos para estudiantes cuentan incluso cuando nada se debe. Si un préstamo para estudiantes muestra un pago de $0 porque está en aplazamiento o indulgencia, las directrices de Fannie Mae generalmente requieren que el prestamista cuente 1 por ciento del saldo pendiente como un pago mensual, a menos que la documentación respalda el pago real. Un saldo aplazado de $60,000 puede agregar $600 al mes a su relación mientras no le cuesta nada hoy.

Los pagos mínimos subestiman las tarjetas que paga en su totalidad. Si carga $2,000 al mes y lo paga, el mínimo del estado de cuenta aún aparece en su relación.

Los préstamos con co-firmante cuentan. Si co-firmó el préstamo para automóvil de su hijo, ese pago es generalmente suyo a los ojos de la relación, incluso si nunca ha incumplido un pago, a menos que pueda documentar que otra persona ha estado haciendo los pagos.

El nuevo pago de hipoteca incluye más que capital e interés. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, y cualquier cuota de HOA se incluyen en el cálculo. Los prestatarios que presupuestan solo el pago del préstamo rutinariamente subestiman el lado de la vivienda de la relación.

El efecto de consolidación: cómo un refinanciamiento cambia las matemáticas

Aquí está la parte que importa más si es propietario de una vivienda que lleva deuda no hipotecaria significativa, y es la parte que los anuncios de un solo número nunca explican.

La DTI se calcula en las deudas que existirán después del cierre. Cuando un refinanciamiento paga deudas en la mesa de cierre, esos pagos salen de la relación. Un propietario de una vivienda con un pago de hipoteca de $1,800, $700 en mínimos de tarjeta de crédito, y un pago de automóvil de $450 está llevando los tres números al cálculo. Si un nuevo préstamo consolida las tarjetas y el préstamo para automóvil, la evaluación de riesgo (underwriting) evalúa solo el nuevo pago de hipoteca, y las obligaciones mensuales del prestatario en papel pueden caer por cuatro dígitos.

Eso no es un argumento de que la consolidación sea automáticamente correcta para usted. Mover deuda no garantizada a su hogar es una decisión seria con intercambios reales, incluyendo el plazo del nuevo préstamo y el interés total durante su vida. La forma honesta de evaluarlo es la tasa combinada: la tasa efectiva única que está pagando en su hipoteca, tarjetas, y préstamos combinados hoy, comparado contra el costo total del nuevo préstamo. Cuando ejecuta esa comparación con sus propios números, la respuesta tiende a ser clara en una dirección u otra. Un oficial de préstamo que solo le cita la nueva tasa, sin la comparación de tasa combinada, está dejando fuera la mitad de las matemáticas que lo protegen.

Cómo reducir su DTI antes de solicitar

Si su relación está cerca de un punto de corte, algunos movimientos importan más de lo que la gente espera.

Pague primero las tarjetas con los pagos mínimos más altos, no necesariamente los saldos más altos. La relación responde a los pagos, así que eliminar un mínimo de $200 ayuda más que reducir un saldo que apenas mueve su mínimo.

Documente los pagos reales de préstamos para estudiantes. Si está en un plan basado en ingresos, obtener el pago real en su expediente en lugar del supuesto de 1 por ciento puede mover la relación varios puntos.

Evite deuda nueva en los meses antes de solicitar. Un nuevo arrendamiento de automóvil en marzo puede remodelar silenciosamente lo que califica en junio.

Cuente todos sus ingresos. Horas extras, un segundo trabajo, ingresos de jubilación, compensación por discapacidad de VA, ingresos de alquileres: gran parte puede incluirse cuando está adecuadamente documentada, y los prestatarios dejan ingresos calificados en la mesa al no mencionarlos.

Nada de esto requiere esfuerzos heroicos. Requiere saber qué números lee el sistema, algunos meses antes de que los lea.

Dónde encaja GoodLoan

Los oficiales de préstamo de GoodLoan ejecutan las matemáticas completas de DTI con usted antes de que nada se envíe: qué cuenta, cuál es su relación hoy, y cuál sería después del préstamo que está considerando. Si la consolidación está en la mesa, le mostramos la comparación de tasa combinada junto con el nuevo pago, y cuando los números dicen que el movimiento no le sirve, lo decimos. Decimos no muchas veces, y los propietarios de viviendas nos dicen que es exactamente por qué vinieron.

Si quiere saber dónde está su relación, una breve conversación con un oficial de préstamo de GoodLoan (NMLS #2561025) le pondrá un número real. Traiga un recibo de pago reciente y sus estados de cuenta mensuales. Quince minutos de aritmética supera meses de incertidumbre.

Preguntas Frecuentes

¿Qué DTI necesito para un préstamo convencional?

Para préstamos evaluados manualmente, la directriz de Fannie Mae es 36 por ciento, extendiéndose a 45 por ciento con factores compensatorios. La evaluación automatizada puede aprobar hasta 50 por ciento cuando el expediente general es sólido. Los prestamistas individuales pueden establecer límites más estrictos, así que el no de un prestamista no es el no de todos los prestamistas.

¿Cuenta la deuda de mi cónyuge en mi DTI?

Solo si su cónyuge está en la solicitud de préstamo. En un préstamo convencional, las deudas individuales de un cónyuge que no es prestatario generalmente se mantienen fuera del cálculo. Las deudas conjuntas que comparte cuentan independientemente.

¿Cuentan los servicios públicos, seguros, o cuidado de niños en la DTI?

No. La relación cuenta pagos de deuda y el nuevo pago de vivienda, incluyendo impuestos, seguros, y cuotas de HOA. Gastos de vida como servicios públicos, comestibles, seguro de salud, y cuidado de niños se excluyen, aunque son costos reales en su presupuesto.

¿Cómo afectan los préstamos para estudiantes en aplazamiento a un préstamo convencional?

Si el informe de crédito muestra un pago de $0, Fannie Mae generalmente requiere que el prestamista use 1 por ciento del saldo pendiente, a menos que documente el pago real bajo su plan de pago. Obtener un pago basado en ingresos documentado puede reducir su relación calculada significativamente.

¿Puede un refinanciamiento de consolidación de deuda reducir mi DTI?

A menudo, sí. Las deudas pagadas al cierre se eliminan del cálculo, así que consolidar tarjetas de crédito o un préstamo para automóvil en la nueva hipoteca puede reducir la relación que ve la evaluación de riesgo (underwriting). Ya sea que le sirva a sus finanzas en general depende del costo total del nuevo préstamo, que es una conversación de tasa combinada que vale la pena tener con un oficial de préstamo antes de que decida.

¿Es una DTI alta lo mismo que mal crédito?

No. Miden cosas diferentes. Su calificación crediticia refleja cómo ha manejado la deuda; su DTI refleja cuánto de su ingreso se dedica a ella. Muchos prestatarios con calificaciones sólidas tienen una relación alta, especialmente después de años de llevar los gastos de una familia. Una es un historial. La otra es una instantánea, e instantáneas pueden ser cambiadas.

GoodLoan es un prestamista hipotecario licenciado, NMLS #2561025. Este artículo es educativo y no constituye asesoramiento financiero. Sus números calificados dependen de su cuadro financiero completo, y un oficial de préstamo de GoodLoan puede guiarlo a través de ellos.