Probablemente hayas hecho la cuenta aproximada en tu cabeza más de una vez. Una tasa más baja sería algo gratificante. Pero una refinanciación no es gratis, y la pregunta que realmente importa es si los ahorros superan el coste antes de que vendas o te mudes. Esa es la prueba real de si vale la pena refinanciar, y puedes responderla con números que ya tienes.
Esta guía te acompaña en el punto de equilibrio, línea por línea, usando tus propios números. Sin predicciones de mercado. Sin promesas sobre adónde van las tasas. Solo las matemáticas que te dicen si una refinanciación te devuelve la inversión.
Qué significa realmente "punto de equilibrio"
El punto de equilibrio es el mes en el que tus ahorros acumulados finalmente cubren lo que te costó hacer la refinanciación. Antes de ese mes, todavía estás pagando el nuevo préstamo para recuperar lo que te costó. Después de él, el pago más bajo es dinero que se queda contigo.
La fórmula es simple:
Punto de equilibrio (en meses) = coste total de refinanciación ÷ ahorros mensuales
Supongamos que tu refinanciación cuesta 8.000 dólares y tu nuevo pago es 225 dólares más bajo cada mes. Divide 8.000 dólares entre 225 y obtendrás aproximadamente 36 meses. Tres años. Si planeas conservar la casa y el préstamo más allá de ese punto, la refinanciación tiene tiempo para devolverte la inversión. Si esperas vender en dos años, no es así, y la respuesta honesta es que esta refinanciación en particular no te compensa. La calculadora de punto de equilibrio de refinanciación de Bankrate hace la misma división.
Las matemáticas no están ocultas porque sean difíciles. Están ocultas porque se publicitan los ahorros y se ocultan los costes. Personas inteligentes y cuidadosas se lo pierden cada día, porque el único número que alguien les cita es la nueva tasa.
Paso uno: suma el coste real
Los costes de cierre de refinanciación suelen situarse entre el 2% y el 6% del importe del préstamo, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor. En un préstamo de 300.000 dólares, eso es aproximadamente entre 6.000 y 18.000 dólares. El rango es amplio porque depende de tu estado, tu prestamista y las decisiones que tomes sobre puntos de descuento.
Esto es lo que normalmente se incluye en ese número:
- Comisiones de originación o suscripción cobradas por el prestamista
- Tasas de tasación y consulta de crédito
- Búsqueda de título y seguro de título
- Tasas de registro y tasas gubernamentales
- Puntos de descuento, si decides comprar una tasa más baja
Vale la pena parar en ese último. Un punto de descuento cuesta el 1% del importe de tu préstamo y reduce tu tasa en una cantidad fija. En un préstamo de 300.000 dólares, un punto es 3.000 dólares pagados por adelantado. Los puntos pueden ser un buen intercambio si mantienes el préstamo durante mucho tiempo, y uno pobre si no lo haces. Pertenecen a tus matemáticas de punto de equilibrio, no aparte.
Cuando un prestamista te entrega una cotización, el documento que quieres es el Loan Estimate (estimación del préstamo). Es un formulario estandarizado, así que los costes se alinean en el mismo lugar en cada oferta que recopiles. Eso es lo que lo hace útil. Puedes leer el tutorial de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor sobre el Loan Estimate para ver exactamente qué casilla contiene qué tarifa.
Cuidado con los costes que se incluyen
Algunas refinanciaciones incluyen los costes de cierre en el saldo del préstamo en lugar de pedirte que los pagues en la mesa. Eso puede parecer una refinanciación sin coste. No lo es. Estás financiando esos costes, pagando interés sobre ellos durante años, y tus matemáticas de punto de equilibrio aún tienen que contarlos. Una cotización con una tasa ligeramente más alta y ningún coste de bolsillo puede terminar siendo más cara que una cotización con una tarifa que pagas una sola vez. La única forma de verlo claramente es comparar la imagen completa, no la tasa titular.
Paso dos: encuentra tus verdaderos ahorros mensuales
La versión aproximada de los ahorros mensuales es tu pago anterior menos tu nuevo pago. Ese es un buen comienzo, pero puede engañarte de dos maneras.
Primero, si extiendes tu plazo, tu pago puede caer bruscamente mientras que tu interés total durante la vida del préstamo sube. Un número de pago mensual más bajo no es lo mismo que un coste vital más bajo. Si llevas 12 años en un préstamo de 30 años y refinancias en un nuevo préstamo de 30 años, has añadido años de pagos de nuevo. A veces ese intercambio merece la pena, por ejemplo cuando estás consolidando deuda de coste más alto. Pero debes hacer esa elección a propósito, con el número completo frente a ti.
Segundo, compara principal e interés con principal e interés. Los impuestos y el seguro van junto con tu pago mensual, y pueden cambiar por razones que no tienen nada que ver con la refinanciación. Elimínalos para que estés comparando la parte del pago que la refinanciación realmente cambia.
Paso tres: sopésalo contra tu plazo
Una vez que tengas un mes de punto de equilibrio, la decisión se basa en una pregunta: ¿cuánto tiempo pretendes quedarte?
Una pauta común dice que si planeas conservar la casa bien pasado tu punto de equilibrio, la refinanciación tiene margen para funcionar a tu favor. Si tu punto de equilibrio cae en 30 meses y estás seguro de que estarás en la casa durante otra década, el caso es sólido. Si podrías irte en tres años y tu punto de equilibrio también es alrededor de tres años, estás en el filo de la navaja, y la refinanciación puede que no valga la pena.
Aquí es donde ayuda ser honesto sobre tus propios planes en lugar de los del propietario medio. Tu plazo es tuyo.
Cuando el objetivo no es un pago más bajo
Para muchos propietarios, especialmente los que llevan saldos en tarjetas u otra deuda de coste más alto, el punto de una refinanciación no es perseguir un pago hipotecario más bajo. Es cambiar la forma de todo el mes.
Si utilizas una refinanciación con retiro de efectivo para pagar una deuda que cuesta mucho más que una hipoteca, las matemáticas de punto de equilibrio se ven diferentes, porque no solo estás comprando una tasa más baja. Estás reemplazando varios pagos de coste alto con uno. En ese caso, compara tu salida de efectivo mensual total antes y después, en toda la deuda implicada, no solo en la línea hipotecaria. La comparación correcta es la imagen financiera completa: comisiones, el coste mixto de lo que estás pagando, el nuevo pago, y cuánto tiempo lo llevarás.
No estás atrasado por llevar esa deuda. Los sistemas que la emitieron están diseñados para ser difíciles de leer. El trabajo aquí es simplemente obtener los números reales en un lugar para que la decisión sea tuya.
Una hoja de cálculo que puedes rellenar esta noche
Siéntate con tu estado de cuenta hipotecario más reciente y cualquier cotización de refinanciación que hayas recogido, y rellena estas cinco líneas:
- Coste total de refinanciación, del Loan Estimate (incluye cualquier punto y cualquier coste incluido en el saldo)
- Principal e interés mensual actual
- Principal e interés mensual propuesto
- Ahorros mensuales (línea 2 menos línea 3)
- Meses de punto de equilibrio (línea 1 dividida por línea 4)
Si la línea 5 es cómodamente más corta que el tiempo que planeas quedarte, refinanciar probablemente valga la pena. Si es más larga, ya tienes tu respuesta también, y te has ahorrado una decisión tomada basada únicamente en una tasa.
Dónde encaja un oficial de préstamos
Puedes hacer estas matemáticas en tu mesa de cocina, y deberías. Cuando quieras un segundo par de ojos, un oficial de préstamos de GoodLoan puede construir el punto de equilibrio contigo, recorrer cada línea del Loan Estimate, y decirte claramente cuándo los números no apoyan una refinanciación. Rechazamos a la gente a menudo, porque una refinanciación que no te devuelve la inversión no es un trato que valga la pena hacer. GoodLoan.ai es un DBA de Maryland de OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491.
Cuando estés listo, una breve conversación puede confirmar si las matemáticas que ejecutaste se alinean con la oferta que tienes enfrente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo si refinanciar vale la pena?
Suma el coste completo de la refinanciación del Loan Estimate, encuentra cuánto más bajo sería tu nuevo pago mensual de principal e interés, luego divide el coste por los ahorros mensuales. El resultado es el número de meses hasta que llegues al punto de equilibrio. Si planeas quedarte más allá de ese punto, la refinanciación tiene margen para devolverte la inversión.
¿Cuál es un buen período de punto de equilibrio para una refinanciación?
Depende de tus planes más que de una regla fija. Si esperas conservar la casa y el préstamo durante muchos años más allá de tu mes de punto de equilibrio, un punto de equilibrio de dos o tres años es generalmente razonable. Si podrías vender o refinanciar de nuevo antes de eso, los ahorros podrían no tener tiempo de cubrir el coste.
¿Cambian los costes de cierre la respuesta?
Sí, y son la parte más pasada por alto. Los costes de cierre de refinanciación comúnmente alcanzan entre el 2% y el 6% del importe del préstamo. Incluirlos en el préstamo no hace que desaparezcan; todavía los pagas, más interés, así que siguen perteneciendo a tus matemáticas de punto de equilibrio.
¿Es una refinanciación sin coste realmente gratuita?
No. Una refinanciación sin coste normalmente conlleva una tasa más alta o añade las comisiones a tu saldo. Pagas de cualquier forma. Compara el coste completo de cada opción durante el tiempo que esperes mantener el préstamo, no solo el número de inicio.
¿Debería refinanciar solo para bajar mi pago mensual?
Un pago más bajo solo merece la pena si no sube silenciosamente tu coste vital extendiendo el plazo. Mira tanto el número mensual como el total que pagarás durante la vida del préstamo antes de decidir.
¿Puede ayudar refinanciar si mi objetivo es pagar otra deuda?
Puede. Si estás consolidando deuda de coste más alto, compara tus pagos mensuales totales en toda ella antes y después, junto con las comisiones y cuánto tiempo llevarás el nuevo saldo. Un oficial de préstamos puede construir esa comparación contigo.
